Wat betekent het beslag?
De koopovereenkomst maakt u nog geen eigenaar. Voor eigendom is de notariële levering en inschrijving nodig. In een gebruikelijke koopovereenkomst moet de verkoper vrij van hypotheken en beslagen leveren. Een beslag kan daarom de levering blokkeren totdat het wordt doorgehaald of rechtsgeldig wordt afgewikkeld.
Doe dit vandaag
- Vraag de notaris om actuele kadastrale recherche en een schriftelijke uitleg van soort, datum en beslaglegger.
- Vraag of de koopovereenkomst in de openbare registers is ingeschreven en welke bescherming die inschrijving in uw concrete situatie geeft.
- Laat de verkoper schriftelijk bevestigen hoe en uiterlijk wanneer het beslag wordt opgeheven.
- Bewaar uw financiering en eigen verkoop: vraag zo nodig tijdig verlenging van termijnen.
- Laat vóór een ingebrekestelling of ontbinding de koopakte controleren; een verkeerde stap kan zelf tot een boetediscussie leiden.
Is inschrijving van de koopovereenkomst de oplossing?
Vormerkung kan de koper gedurende een beperkte periode tegen bepaalde latere gebeurtenissen beschermen, waaronder bepaalde na inschrijving gelegde beslagen. De werking kent voorwaarden en uitzonderingen. Een al bestaand beslag verdwijnt er niet door. Laat daarom de exacte volgorde van koop, inschrijving en beslag controleren.
Mogelijke oplossingen
- betaling van de beslaglegger uit de koopsom tegen doorhaling;
- een notarieel depot of vervangende zekerheid waarmee de beslaglegger instemt;
- opheffing in kort geding als het beslag ondeugdelijk of onnodig is;
- uitstel van levering met vergoeding van aantoonbare extra kosten;
- nakoming verlangen, of na correcte ingebrekestelling ontbinden en boete of schade vorderen, afhankelijk van de koopakte en omstandigheden.
Soms, maar alleen bij uitzondering, kan het voor de koper voordelig zijn om bij een tekort zelf het verschil bij te passen, zodat de beslaglegger wordt voldaan en de levering toch kan doorgaan. Dat is geen vanzelfsprekende oplossing: beoordeel eerst wat u daarvoor terugkrijgt, welke verhaalsmogelijkheden u tegenover de verkoper heeft en welke gevolgen dit heeft voor uw financiering. Besluit daar niet toe zonder eerst een juridisch én een financieel adviseur te raadplegen en de regeling sluitend door de notaris te laten vastleggen.
Wat zegt de rechtspraak?
De notaris moet bij een afspraak tot vrije levering het nodige doen om te bereiken dat de koper vrij van hypotheek en beslag verkrijgt: de aangehaalde uitspraak. In een andere woningzaak werd de levering herhaaldelijk uitgesteld doordat bestaande beslagen niet tijdig verdwenen: de aangehaalde uitspraak. Een beslag kan voor de verkoper bovendien een reëel risico op een contractuele boete opleveren als hij niet vrij kan leveren: de aangehaalde uitspraak.
Voorbeeldbrief: verzoek om onmiddellijke duidelijkheid
Ik heb vernomen dat beslag op de door mij gekochte woning is ingeschreven. Ik verzoek u mij en de notaris uiterlijk [datum en tijd] schriftelijk mee te delen op welke wijze en per welke datum het beslag wordt opgeheven, zodat levering conform de koopovereenkomst vrij van beslag kan plaatsvinden. Ik behoud mij alle rechten uit de koopovereenkomst en de wet voor. Deze brief bevat nog geen afstand van rechten, instemming met uitstel of definitieve keuze voor een rechtsmiddel.
Pas deze tekst niet blind toe. Of ook een ingebrekestelling, termijnstelling of ontbindingsverklaring nodig is, hangt af van uw koopovereenkomst en de stand van zaken.
Welke schade kan ontstaan?
Denk aan extra hypotheek- of huurkosten, opslag, dubbele woonlasten, verlenging van een financieringsaanbod, kosten rond verkoop van de eigen woning en juridische kosten. Bewaar bewijs en beperk de schade waar redelijkerwijs mogelijk.
Lees vóór de volgende koop
Er ligt vóór aankoop al beslag op de woning: wat nu?
Disclaimer
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen individueel juridisch advies. Beslag, vormerkung, verzuim en ontbinding zijn termijn- en dossiergevoelig.