Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.De schutting is niet altijd de erfgrens
Veel kopers gaan ervan uit dat een schutting, heg of sloot de grens van het gekochte perceel aangeeft. Dat is begrijpelijk. Tijdens een bezichtiging ziet u immers de feitelijke tuin en meestal niet de onderliggende meetgegevens.
Toch kan de gebruiksgrens afwijken van de juridische grens. Een schutting kan ooit uit praktische overwegingen een halve meter zijn verplaatst. De buren kunnen een strook grond gebruiken op basis van een afspraak of erfdienstbaarheid. Ook kan door verjaring discussie zijn ontstaan over eigendom.
Begin daarom niet met het verplaatsen van de schutting. Stel eerst vast welke grond volgens de koopovereenkomst en leveringsakte is overgedragen en welke grens het Kadaster heeft vastgelegd.
Wat zegt de kadastrale kaart?
De kadastrale kaart laat zien hoe percelen ten opzichte van elkaar liggen. Die kaart is een belangrijk vertrekpunt, maar de grafische lijn is niet bedoeld om met een liniaal of telefoonscherm tot op de centimeter de erfgrens te bepalen.
Wilt u weten waar een bestaande kadastrale grens in het terrein ligt, dan kan een landmeter een grensreconstructie uitvoeren. Daarbij wordt gebruikgemaakt van de oorspronkelijke meetgegevens. Het Kadaster geeft een overzicht van de mogelijkheden bij onduidelijke erfgrenzen.
Een grensreconstructie maakt zichtbaar waar de geregistreerde kadastrale grens ligt. Die grens is echter niet altijd gelijk aan de juridische eigendomsgrens. Door verjaring kan iemand eigenaar worden van een strook grond die hij gedurende lange tijd als eigen grond in bezit heeft gehad, ook als die strook volgens het Kadaster oorspronkelijk bij het naastgelegen perceel hoorde. Of daarvan werkelijk sprake is, hangt af van de omstandigheden.
Voorlopige en definitieve kadastrale grenzen
Bij een nieuw gevormd perceel kan aanvankelijk een voorlopige kadastrale grens zijn gebruikt. Denk aan een nieuwbouwkavel, een afgesplitst deel van een tuin of grond die van een gemeente is gekocht. De voorlopige lijn wordt vóór de levering schetsmatig ingetekend; daarna volgt de aanwijzing en meting.
Koper en verkoper moeten de nieuwe grens in beginsel aan de landmeter aanwijzen. Juist daar kan verschil van inzicht ontstaan. Controleer daarom de kennisgeving en vergelijk deze met de koopakte en tekening. Het Kadaster legt de werkwijze bij het definitief vastleggen van nieuwe grenzen uit.
Een aanduiding als “voorlopige oppervlakte” of “schetsmatig weergegeven” verdient extra aandacht. De uiteindelijke grootte en begrenzing kunnen dan nog afwijken van wat in een verkoopbrochure of eerste kaart zichtbaar was.
Een kleinere oppervlakte geeft niet automatisch recht op vergoeding
Artikel 7:17 lid 6 BW bevat als uitgangspunt dat de vermelding van de oppervlakte bij de koop van een onroerende zaak vermoed wordt slechts als aanduiding te zijn bedoeld. Veel koopakten bevatten daarnaast een bepaling dat verschil tussen de opgegeven en werkelijke grootte geen recht aan partijen geeft. Dit wordt vaak een over- of ondermaatbepaling genoemd.
Dat betekent niet dat een oppervlakte of grens nooit van belang is. De beoordeling verandert bijvoorbeeld wanneer:
- een exacte perceelgrootte uitdrukkelijk is gegarandeerd;
- een concreet gemarkeerde strook grond onderdeel van de onderhandelingen was;
- de verkoper of makelaar een stellige, onjuiste mededeling over de grens heeft gedaan;
- de verkoper wist dat de schutting niet op de grens stond en dat niet heeft gemeld;
- de ontbrekende grond nodig was voor een besproken bijzonder gebruik;
- niet slechts de maat, maar een ander stuk grond is geleverd dan partijen voor ogen hadden.
De precieze tekst van de koopakte blijft bepalend. Een algemene brochure, een kadastrale aanduiding en een specifieke toezegging hebben niet vanzelf dezelfde juridische betekenis.
Mededelingsplicht van verkoper en verkoopmakelaar
Weet de verkoper dat de feitelijke afscheiding afwijkt van de erfgrens, dat er al jaren discussie met de buren bestaat of dat een deel van de tuin niet tot zijn perceel behoort? Dan kan hij verplicht zijn die informatie vóór de koop te delen.
Ook concrete mededelingen van de verkoopmakelaar kunnen gewicht hebben. Wie tijdens de bezichtiging zonder voorbehoud aanwijst dat “de tuin tot die muur loopt”, kan daarmee verwachtingen wekken. De verkoopmakelaar is geen contractspartij bij de koop, maar kan bij een onzorgvuldige mededeling onder omstandigheden uit onrechtmatige daad aansprakelijk zijn.
Bij een eigen aankoopmakelaar ligt de verhouding anders. Die werkt in opdracht van de koper. Als hij concrete tegenstrijdigheden in de stukken of duidelijke waarschuwingssignalen niet onderzoekt, kan een eventuele aanspraak juist op een tekortkoming in zijn opdracht worden gebaseerd.
Onderzoeksplicht van de koper
Een koper hoeft niet bij iedere gewone woning zonder aanleiding een volledige grensreconstructie te laten uitvoeren. Dat kan anders worden wanneer de omstandigheden vragen oproepen. Bijvoorbeeld als:
- de verkooptekening niet overeenkomt met de aanwezige schutting;
- een strook grond zichtbaar door de buren wordt gebruikt;
- de kadastrale kaart een opvallend verloop laat zien;
- een bijgebouw vlak op of over de vermoedelijke grens staat;
- de perceeloppervlakte belangrijk is voor een geplande uitbouw;
- een voorlopige kadastrale grens of nog te vormen perceel wordt verkocht.
Bij zulke signalen is doorvragen verstandig. Laat de koopakte, leveringsakte, situatietekening en meetgegevens vóór de levering met elkaar vergelijken. Is de grens essentieel, leg dan vast dat deze een voorwaarde of gegarandeerde eigenschap van de koop vormt.
Twee verschillende problemen: de verkoper en de buren
Bij een afwijkende erfgrens lopen vaak twee geschillen door elkaar. Tegenover de verkoper gaat het om de woningkoop: wat is verkocht, welke informatie is verstrekt en had de koper een kleinere tuin, grensconflict of verjaringsrisico moeten verwachten?
Tegenover de buur gaat het om de huidige oplossing: waar ligt de juridische grens, moet een schutting worden verplaatst, is sprake van overbouw en kan de buur zich op verjaring beroepen? Die vragen worden beheerst door het buren- en goederenrecht.
Aankoopproblemen.nl behandelt vooral de eerste verhouding. Voor de oplossing van het concrete grensgeschil met de buren verwijzen wij naar de gespecialiseerde informatie en hulp op Burenproblemen.nl over grensgeschillen.
Wat als een buur de grond al jaren gebruikt?
Dan kan naast de koopovereenkomst ook het buren- en goederenrecht een rol spelen. Langdurig bezit kan onder voorwaarden leiden tot verkrijgende of bevrijdende verjaring. Alleen maaien of incidenteel gebruik is daarvoor niet altijd genoeg; het gaat om gedragingen waaruit bezit van de strook grond blijkt.
De verjaringsvraag moet worden onderscheiden van de vraag of de verkoper de koper juist heeft geïnformeerd. Ook als de buur door verjaring eigenaar is geworden, kan nog worden onderzocht of de verkoper of makelaar dit vóór de koop had moeten melden.
Voor de praktische aanpak van het geschil met de buur kunt u verder lezen over:
- de erfgrens opnieuw laten bepalen door het Kadaster;
- een verkeerd staande erfafscheiding;
- het oplossen van een grensgeschil met de buren.
Dit artikel op Aankoopproblemen.nl blijft gericht op de aanvullende vraag of de koper vanwege de afwijkende erfgrens aanspraken heeft tegenover de verkoper, verkoopmakelaar of eigen aankoopmakelaar.
Praktijkvoorbeelden uit de rechtspraak
Onjuiste mededeling over de grens
In een zaak bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bleek een mededeling namens de verkoper dat de feitelijke erfgrens samenviel met de kadastrale grens niet juist. De zaak laat zien dat een concrete mededeling over het verloop van de grens zwaarder kan wegen dan een algemene verwijzing naar kadastrale gegevens. de aangehaalde uitspraak.
Van een verkoper mag worden verwacht dat hij weet wat hij verkoopt
De rechtbank Noord-Nederland behandelde een geschil waarin de verkoper stelde te hebben gedwaald over de ligging van een erfgrens. De rechtbank vond van belang dat van een verkoper, die bovendien door een makelaar werd bijgestaan en meerdere percelen verkocht, mocht worden verwacht dat hij wist wat hij verkocht. De kopers hoefden hem niet uit eigen beweging over de exacte grens te informeren. de aangehaalde uitspraak.
Voorlopige grens en situatietekening
Een uitspraak van de rechtbank Gelderland laat zien hoe belangrijk de combinatie van koopakte, leveringsakte, situatietekening, voorlopige grens en feitelijke schutting kan zijn. De rechter moest eerst vaststellen waar de grens lag; alleen kijken naar de aanwezige afscheiding was daarvoor niet voldoende. de aangehaalde uitspraak.
Welke schade kan aan de orde zijn?
Schade is niet automatisch gelijk aan het aantal ontbrekende vierkante meters vermenigvuldigd met een gemiddelde grondprijs. Nodig is een vergelijking tussen de werkelijke situatie en de situatie zonder de fout of onjuiste mededeling.
Mogelijke posten zijn onder meer:
- waardevermindering van de woning of het perceel;
- kosten van grensreconstructie en deskundigenonderzoek;
- kosten om een afgesproken grens alsnog juridisch en feitelijk te realiseren;
- kosten van verplaatsing van een schutting of bijgebouw;
- schade doordat een concreet besproken bouwplan niet uitvoerbaar blijkt.
Ook causaliteit moet worden aangetoond. De koper moet aannemelijk maken wat hij bij juiste informatie anders zou hebben gedaan: niet kopen, een lagere prijs bieden, een voorwaarde opnemen of eerst nader onderzoek laten verrichten.
Wat moet u doen na ontdekking?
- Verplaats nog geen schutting en erken geen eigendom van de buur.
- Verzamel koopakte, leveringsakte, verkoopbrochure, vragenlijst en situatietekeningen.
- Bewaar e-mails en noteer wat tijdens bezichtigingen over de grens is gezegd.
- Vraag de beschikbare kadastrale gegevens en oorspronkelijke meetstukken op.
- Laat zo nodig een grensreconstructie uitvoeren.
- Onderzoek afzonderlijk of verjaring, een erfdienstbaarheid of afspraak met de buren speelt.
- Meld het probleem tijdig en schriftelijk aan de verkoper.
- Geef betrokken partijen gelegenheid de situatie te bekijken voordat onomkeerbare werkzaamheden plaatsvinden.
Wacht niet onnodig. De klachtplicht en verjaring kunnen de rechtspositie beïnvloeden. Lees hierover verder in Verjaring en de klachtplicht bij verborgen gebreken.
Veelgestelde vragen
Is de kadastrale kaart juridisch beslissend?
Nee. De kaart is belangrijk, maar aan de grafische weergave kunnen geen exacte maten worden ontleend. Meetgegevens, akten, aanwijzing door partijen en mogelijke verjaring kunnen daarnaast relevant zijn.
Kan het Kadaster bepalen wie eigenaar is?
Het Kadaster registreert en meet, maar beslecht geen civielrechtelijk geschil over eigendom of verjaring. Als overleg geen oplossing biedt, kan uiteindelijk de rechter de grens vaststellen.
Kan een over- of ondermaatclausule iedere vordering uitsluiten?
Nee, niet vanzelf. De formulering, concrete mededelingen, eventuele wetenschap van de verkoper en wat partijen precies hebben afgesproken blijven van belang.
Moet de verkoopmakelaar de grens zelf nameten?
Niet standaard. Hij moet wel zorgvuldig omgaan met concrete informatie en mag niet zonder voldoende basis een stellige mededeling over de grens doen.
Wie kan mij helpen?
De notaris kan de akten en geregistreerde rechten toelichten. Een landmeter kan de vastgelegde grens reconstrueren. Een advocaat beoordeelt aansprakelijkheid, verjaring, bewijs en een eventueel grensgeschil.
Conclusie
Een afwijkende schutting, kleinere tuin of onverwachte perceelgrens is niet automatisch een succesvol verborgen-gebrekenverhaal. Eerst moet worden vastgesteld welke grond is verkocht en geleverd, waar de geregistreerde grens ligt en of verjaring of andere rechten een rol spelen.
Daarna komt de vraag aan bod wat de verkoper en makelaar hebben meegedeeld, welke waarschuwingen voor de koper zichtbaar waren en welke schade werkelijk door de afwijking is ontstaan. Juist bij erfgrenzen geldt: eerst meten en de stukken ordenen, daarna pas juridische conclusies trekken.