Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Afbakening van dit artikel
Dit artikel behandelt alleen de contractuele funderingsclausule en de invloed daarvan op aansprakelijkheid.
Voor de technische oorzaak, inventarisatie, herstel en schade verwijzen wij naar Paalrot en funderingsproblemen na aankoop.
Wat kan in een funderingsclausule staan?
- het bekende of vermoedelijke funderingstype;
- de beperkte betrouwbaarheid van archiefgegevens;
- het ontbreken van een actuele kwaliteitsbeoordeling;
- risico's van houten palen, bacteriële aantasting en droogstand;
- grondwaterdekking en draagkracht;
- het casco en gevolgen van funderingsgebreken;
- vrijwaring of volledige uitsluiting van aansprakelijkheid;
- de mogelijkheid en verantwoordelijkheid van de koper om onderzoek te doen.
Wanneer staat de verkoper sterker?
- De clausule is specifiek, uitgebreid en wijkt duidelijk af van de normaal-gebruikgarantie.
- De koper ontving objectinformatie, rapporten en duidelijke waarschuwingen.
- De clausule omvat onbekende kwaliteit en de gevolgen van funderingsgebreken.
- De koper kreeg gelegenheid voor gespecialiseerd funderingsonderzoek.
- Er zijn geen verzwegen concrete rapporten of onjuiste garanties.
- De koopprijs en voorwaarden weerspiegelen het aanvaarde risico.
Wanneer kan de koper toch een goede kans hebben?
- De verkoper kende een concreet negatief rapport of herstelplan en verstrekte dit niet.
- De clausule waarschuwt alleen algemeen, terwijl de verkoper ernstige actuele schade kende.
- De verkoper garandeerde dat herstel was uitgevoerd of dat de fundering goed was.
- De gestelde schade betreft een recente aanbouw of constructiefout buiten de clausule.
- De clausule en bijlagen zijn onderling tegenstrijdig.
- De koper heeft op basis van onjuiste informatie van verkoper of makelaar van onderzoek afgezien.
Wat zegt de wet?
Omdat artikel 7:17 BW van regelend recht is, kunnen partijen een specifiek funderingsrisico bij de koper leggen. Een duidelijke clausule kan ook gebreken die normaal gebruik belemmeren omvatten. De uitleg hangt af van tekst, bijlagen, mededelingen en onderzoeksmogelijkheden.
Een contractuele risicoverdeling kan tevens betekenen dat een onbekend funderingsrisico bij de koper blijft bij een beroep op dwaling. Dat geldt niet zonder meer wanneer de verkoper te kwader trouw heeft gehandeld of concrete informatie heeft achtergehouden.
Voor een eerste indicatieve gebiedsscan kan de koper Funderingskaart Nederland raadplegen. Deze kaart is geen individuele diagnose en vervangt geen funderingsonderzoek.
Rechtspraak
de aangehaalde uitspraak
Belangrijkste rechtsregel: Een uitdrukkelijke funderingsclausule kan een onbekend funderingsrisico bij de koper leggen en ook dwaling voor diens rekening laten.
Feiten: De clausule sloot kwaliteit, grondwaterdekking, draagvermogen en gevolgen van funderingsgebreken uit.
Oordeel: De vorderingen werden afgewezen; de risicoverdeling woog zwaar.
Praktische betekenis: Een gedetailleerde specifieke clausule heeft veel meer betekenis dan een algemene waarschuwing.
de aangehaalde uitspraak
de aangehaalde uitspraak
Belangrijkste rechtsregel: Bekende of bij redelijk onderzoek kenbare funderingsgebreken vallen buiten de normaal-gebruikgarantie.
Feiten: De koopakte bevatte ouderdoms- en funderingsclausules.
Oordeel: De rechtbank betrok de onderzoeksplicht en de specifieke uitsluiting.
Praktische betekenis: Een funderingsclausule vergroot het belang van specialistisch vervolgonderzoek.
de aangehaalde uitspraak
de aangehaalde uitspraak
Belangrijkste rechtsregel: Een addendum en specifieke informatie kunnen beslissend zijn voor wat de koper mocht verwachten.
Feiten: Kopers stelden funderings- en vochtproblemen en beriepen zich onder meer op een addendum.
Oordeel: De vorderingen werden afgewezen na uitleg van overeenkomst, onderzoek en bewijs.
Praktische betekenis: Beoordeel alle addenda, rapporten en voorbehouden als één contractueel dossier.
de aangehaalde uitspraak
Praktijkvoorbeelden
Volledige funderingsvrijwaring
De clausule noemt type, draagkracht, grondwater en alle gevolgen. De koper zag af van gespecialiseerd onderzoek. De verkoper staat doorgaans sterk bij een onbekend gebrek.
Negatief rapport verzwegen
De verkoper verstrekte algemene objectinformatie maar hield een recent hersteladvies achter. De specifieke kennis kan zwaarder wegen dan de algemene vrijwaring.
Aanbouw buiten de clausule
De oude woning staat op houten palen, maar de recente uitbouw is ondeugdelijk op staal gefundeerd. Onderzocht moet worden of de clausule ook die recente constructie omvat.
Veelgemaakte fouten
- Een risicokaart behandelen als individuele funderingsdiagnose.
- De funderingsclausule hetzelfde uitleggen als een algemene ouderdomsclausule.
- Niet controleren welke bijlagen en rapporten contractueel zijn overhandigd.
- Geen gespecialiseerd onderzoek laten uitvoeren ondanks expliciete waarschuwing.
- Verzwegen concrete rapporten verwarren met onbekend algemeen risico.
- Bij niet-spoedeisend en nog mogelijk herstel nalaten de verkoper schriftelijk in gebreke te stellen en hem een redelijke termijn voor deugdelijk herstel te geven.
- Technische herstelvragen in het clausule-artikel herhalen.
Wat kunt u nu doen?
- Markeer alle uitgesloten onderdelen: fundering, casco, grondwater en gevolgen.
- Controleer of de clausule artikel 6.3 en artikel 7:17 BW beperkt.
- Lees objectinformatie, oude koopakten, rapporten en addenda.
- Controleer Funderingskaart Nederland alleen als indicatieve eerste scan.
- Laat bij twijfel gespecialiseerd funderingsonderzoek uitvoeren.
- Onderzoek welke concrete kennis de verkoper had.
- Meld een ontdekt probleem tijdig en bied tegenonderzoek aan.
- Stel bij niet-spoedeisend herstel zo nodig schriftelijk in gebreke.
Veelgestelde vragen
Is een funderingsclausule sterker dan een ouderdomsclausule?
Vaak is zij specifieker en daardoor belangrijker voor funderingsrisico's.
Bewijst een kaart dat de fundering slecht is?
Nee. Een kaart geeft slechts een gebiedsindicatie.
Kan de clausule normaal gebruik uitsluiten?
Ja, wanneer zij dit voldoende duidelijk doet.
Kan dwaling nog mogelijk zijn?
Soms, maar een uitdrukkelijke risicoverdeling kan een onbekend risico bij de koper laten.
Moet de verkoper een negatief rapport geven?
Bekende concrete en relevante informatie behoort in beginsel te worden verstrekt.
Wat als het funderingstype in het archief fout is?
De clausule kan juist voor onbetrouwbare archiefinformatie waarschuwen; de overige mededelingen blijven relevant.
Geldt de clausule voor een aanbouw?
Dat hangt af van de tekst en de fundering van het betreffende bouwdeel.
Kan de makelaar aansprakelijk zijn?
Dat kan bij eigen onjuiste of onvolledige informatie, maar vergt een afzonderlijke beoordeling.
Moet de verkoper eerst herstellen?
Bij niet-spoedeisend en nog mogelijk herstel doorgaans wel.
Waar staat de technische uitleg?
In het afzonderlijke artikel over paalrot en funderingsproblemen.
Vind de juiste expert
- Uitleg van clausule en aansprakelijkheid: vind een gespecialiseerde advocaat.
- Technische beoordeling van het onderliggende gebrek: zoek een bouwkundig expert.
- Indicatieve risicoscan: raadpleeg Funderingskaart Nederland.
- Funderingsherstel: vind een gespecialiseerd herstelbedrijf.
Gerelateerde artikelen
- Paalrot en funderingsproblemen
- Overzicht clausules koopovereenkomst
- Rechtspraak ouderdomsclausule
- Exoneratieclausule
Hulp nodig?
Bij een funderingsclausule is de exacte tekst van de koopovereenkomst beslissend. Lees de clausule steeds samen met de normaal-gebruikbepaling, vragenlijst, verkoopinformatie en concrete mededelingen. Meld een ontdekt probleem tijdig, behoud bewijs en geef bij niet-spoedeisend herstel gelegenheid tot inspectie en herstel.