Onjuist energielabel of verkeerde duurzaamheidsinformatie na aankoop

Dit artikel is gecontroleerd door mr. J.M.E. Hamming.

Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.

Een lager label is niet automatisch een succesvolle zaak

Een energielabel kan van invloed zijn op de verwachtingen van een koper, de waarde van de woning, financieringsmogelijkheden en de ingeschatte kosten van verduurzaming. Toch levert iedere afwijking niet vanzelfsprekend aansprakelijkheid op.

De juridische beoordeling begint niet bij de vraag hoeveel een warmtepomp of nieuwe isolatie kost, maar bij drie eerdere vragen: welke concrete informatie is vóór de koop verstrekt, wat is feitelijk onjuist en welk nadeel ontstaat juist door die afwijking?

Dat onderscheid voorkomt dat een labeldiscussie te snel verandert in een algemene rekening voor modernisering van een oudere woning.

Wat zegt een energielabel wel en niet?

Een energielabel geeft volgens een vaste opname- en rekenmethode een beeld van de energieprestatie van de woning. Het label vermeldt onder meer de labelklasse, kenmerken van isolatie en installaties, verbeteradviezen, registratiedatum en geldigheidsduur. Een geldig label is in beginsel tien jaar geldig.

Het label is geen garantie voor een exact maandbedrag. Het werkelijke energieverbruik hangt ook af van het aantal bewoners, de ingestelde temperatuur, ventilatie, warmwatergebruik, thuiswerken en weersomstandigheden. Een hoge energierekening bewijst daarom nog niet dat het label fout is.

Andersom betekent een officieel geregistreerd label niet dat iedere ingevoerde eigenschap zonder discussie juist is. Een onjuiste opname, verkeerd bewijsstuk, onjuiste oppervlakte, niet-aanwezige isolatie of later gewijzigde installatie kan verschil maken.

Ontbrekend label en onjuist label zijn verschillende problemen

De verkoper moet bij de verkoop van een woning in beginsel een geldig energielabel beschikbaar stellen. Het ontbreken daarvan kan tot bestuursrechtelijke handhaving leiden. Voor de koper is daarmee echter nog niet vastgesteld dat de woning zelf gebrekkig is of dat schade is geleden.

Bij een onjuist label moet juist worden onderzocht waarom het label niet klopt:

• de woningkenmerken zijn bij de opname verkeerd vastgesteld;
• bewijsstukken over isolatie of installaties waren onjuist of onvolledig;
• de woning is na registratie verbouwd of installaties zijn verwijderd;
• de verkoopbrochure noemt maatregelen die nooit zijn uitgevoerd;
• het label was bij de koop verlopen of hoorde bij een andere woningeenheid;
• een nieuw onderzoek gebruikt een andere actuele methode of andere uitgangspunten.

Pas nadat de oorzaak bekend is, kan worden beoordeeld wie daarvoor mogelijk verantwoordelijk is.

Het label, de brochure en mondelinge mededelingen

De koper mag niet alleen naar de letter op het label kijken. Ook de koopovereenkomst, vragenlijst, verkoopbrochure, advertentie en concrete mededelingen zijn belangrijk.

Er is juridisch verschil tussen:

• “de woning heeft een geregistreerd energielabel B”;
• “dak, gevel en vloer zijn volledig geïsoleerd”;
• “de woning is volledig gasloos en geschikt voor lage-temperatuurverwarming”;
• “de zonnepanelen zijn eigendom en leveren jaarlijks een bepaald vermogen”;
• “u zult nauwelijks energiekosten hebben”.

De eerste mededeling kan feitelijk juist zijn wanneer label B daadwerkelijk stond geregistreerd, ook als achteraf discussie ontstaat over de opname. De andere mededelingen gaan over concrete eigenschappen of verwachtingen en moeten afzonderlijk worden onderzocht.

Wanneer staat de koper relatief sterk?

• De verkoper of makelaar heeft concrete isolatiemaatregelen genoemd die aantoonbaar ontbreken.
• Een gunstig label of bepaalde energieprestatie is uitdrukkelijk in de koopovereenkomst gegarandeerd.
• De verkoper wist van twijfel aan het label, een afgekeurde opname of verwijderde installatie en heeft dit niet gemeld.
• De woning is tussen labelregistratie en levering ingrijpend gewijzigd zonder dat dit is verteld.
• De koper heeft aantoonbaar vanwege de energieprestatie meer geboden of een bepaalde financiering gekozen.
• Een onafhankelijk onderzoek toont concreet aan welke opgegeven eigenschappen bij levering ontbraken.
• De koper klaagt tijdig en geeft gelegenheid tot inspectie en tegenonderzoek.

Wanneer is de zaak moeilijker?

• De klacht is uitsluitend gebaseerd op een hogere energierekening.
• Niet duidelijk is welk label de woning bij levering werkelijk verdiende.
• De koopstukken vermelden dat slechts een deel van de woning is geïsoleerd.
• De koper kende het hoge voorschot, de ouderdom, enkel glas of andere duidelijke signalen.
• Het verschil tussen twee labels wordt veroorzaakt door een latere verbouwing of gewijzigde opnamemethode.
• De koper kan niet aantonen dat het label of de duurzaamheidsclaim zijn koopbeslissing of de prijs heeft beïnvloed.
• Direct na ontdekking is alles vernieuwd, waardoor de oorspronkelijke situatie niet meer kan worden onderzocht.

Normaal gebruik, non-conformiteit en dwaling

Een woning met een lager energielabel is doorgaans nog steeds geschikt om in te wonen. Daarom zal een afwijkend label niet steeds betekenen dat het normale gebruik als woonhuis wordt verhinderd.

Dat sluit een beroep op non-conformiteit niet zonder meer uit. Artikel 7:17 BW kijkt ook naar eigenschappen die de koper op grond van de overeenkomst en mededelingen mocht verwachten. Wanneer specifieke isolatie, een warmtepomp of een bepaalde labelklasse daadwerkelijk onderdeel van de afspraak was, kan het ontbreken daarvan een tekortkoming opleveren.

Daarnaast kan dwaling aan de orde zijn wanneer de koper door onjuiste informatie een wezenlijk verkeerde voorstelling had en bij juiste informatie niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht. De koper moet dan concreet maken waarom de energieprestatie voor zijn beslissing van belang was.

Praktijkvoorbeelden uit de rechtspraak

Label B bleek feitelijk label C

In de aangehaalde uitspraak was de woning verkocht met een definitief energielabel B, terwijl zij volgens de beoordeling label C had moeten hebben. De kopers wisten onder meer dat niet alle muren waren geïsoleerd en kenden het energievoorschot.

De rechter zag wel een tekortkoming, maar vond deze in de omstandigheden niet ernstig genoeg voor ontbinding. De woning kon normaal worden gebruikt en de kopers hadden onvoldoende objectief onderbouwd dat kou en tocht tot een verdergaande conclusie moesten leiden. Dit is een belangrijk tegenvoorbeeld: een aantoonbaar onjuist label leidt niet automatisch tot ontbinding of volledige vergoeding van verduurzamingskosten.

Een concrete afspraak over A++-labels

In de aangehaalde uitspraak stond in de aanvullende afspraken uitdrukkelijk dat de verkoper voor A++-energielabels van de appartementen zou zorgen. De zaak laat zien hoeveel verschil een concrete contractuele toezegging kan maken ten opzichte van een algemene verwachting dat de woning “duurzaam” zou zijn.

Onjuiste labels, maar onvoldoende contractuele basis en bewijs

In de aangehaalde uitspraak ging het om een professionele koop van een appartementencomplex. Dat verschillende energielabels niet juist waren, was niet genoeg. Uit de overeenkomst volgde geen garantie voor een bepaalde labelklasse en onvoldoende bleek dat de verkoper de onjuistheid kende. De vorderingen werden afgewezen.

Ook hier is de praktische les dat naast de fout zelf steeds de overeenkomst, wetenschap, causaliteit en schade moeten worden bewezen.

Welke deskundige heeft u nodig?

Een nieuw energielabel kan nuttig zijn, maar beantwoordt niet altijd alle vragen. De opdracht aan de deskundige moet aansluiten op het geschil.

• Een energieprestatieadviseur kan de labelopname, gebruikte invoergegevens en actuele labelklasse beoordelen.
• Een bouwkundig expert kan onderzoeken welke isolatie feitelijk aanwezig is en of nader destructief onderzoek nodig is.
• Een installateur kan de werking, capaciteit en toestand van warmtepomp, cv, ventilatie, zonnepanelen of andere installaties beoordelen.
• Een taxateur kan beoordelen of de afwijking invloed heeft op de marktwaarde.
• Een advocaat kan de koopstukken, mededelingen, bewijspositie en mogelijke aanspraken beoordelen.

Laat de deskundige zo mogelijk niet alleen een nieuw label afgeven. Vraag ook welke oorspronkelijke invoergegevens niet kloppen, welke situatie bij levering waarschijnlijk bestond en welke maatregelen nodig zijn om de toegezegde toestand te bereiken.

Bewijs veiligstellen

• Bewaar het label dat bij verkoop is verstrekt en controleer registratiedatum en geldigheidsduur.
• Verzamel advertentie, brochure, vragenlijst, koopovereenkomst en berichten over verduurzaming.
• Vraag facturen, subsidiegegevens, productinformatie en foto’s van uitgevoerde maatregelen op.
• Leg bestaande installaties, beglazing en bereikbare isolatie fotografisch vast.
• Laat zo nodig warmteverlies, isolatiedikte en installaties onafhankelijk onderzoeken.
• Vergelijk het oude en nieuwe onderzoek per woningkenmerk, niet alleen op labelletter.
• Meld de klacht tijdig en geef verkoper en eventuele andere betrokkenen gelegenheid tot inspectie.

Thermografisch onderzoek kan nuttig zijn, maar de uitkomst hangt af van temperatuurverschil, weersomstandigheden en gebruik. Eén warmtebeeldfoto is daarom niet automatisch volledig bewijs van ontbrekende isolatie.

Wie kan aansprakelijk zijn?

De verkoper

De verkoper kan in beeld komen wanneer concrete eigenschappen onjuist zijn meegedeeld, relevante twijfel is verzwegen of een contractuele toezegging niet is nagekomen. Dat de verkoper zelf op een adviseur vertrouwde, kan voor de beoordeling van verwijtbaarheid en regres van belang zijn, maar neemt de afspraken met de koper niet automatisch weg.

De aankoopmakelaar: mogelijk wanprestatie

De aankoopmakelaar heeft doorgaans een overeenkomst van opdracht met de koper. Schiet hij tekort in de zorg die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend aankoopmakelaar mag worden verwacht, dan kan sprake zijn van wanprestatie. Denk bijvoorbeeld aan het negeren van een duidelijke tegenstrijdigheid tussen het energielabel, de verkoopinformatie en de zichtbare toestand van de woning, of het niet adviseren van nader onderzoek terwijl daarvoor binnen zijn opdracht concrete aanleiding bestond.

De koper moet niet alleen de beroepsfout aantonen, maar ook aannemelijk maken wat de aankoopmakelaar bij een juiste uitvoering van zijn opdracht had moeten doen en welk nadeel daardoor zou zijn voorkomen. Een fout in het energielabel zelf is dus niet automatisch een tekortkoming van de aankoopmakelaar.

De verkoopmakelaar: in beginsel onrechtmatige daad

De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper en heeft normaal gesproken geen overeenkomst met de koper. De koper kan hem daarom in beginsel niet wegens wanprestatie aanspreken. Een mogelijke vordering zal doorgaans moeten worden gebaseerd op onrechtmatige daad.

Daarvoor is meer nodig dan alleen een onjuist geregistreerd energielabel. Onderzocht moet worden of de verkoopmakelaar tegenover de koper onzorgvuldig heeft gehandeld, bijvoorbeeld door zelf concrete onjuiste mededelingen te doen, misleidende verkoopinformatie te gebruiken of een voor hem duidelijke en relevante tegenstrijdigheid niet te corrigeren. Ook moeten toerekenbaarheid, causaal verband en schade afzonderlijk worden onderbouwd.

De energieadviseur

Wanneer de opname niet volgens de geldende professionele regels is uitgevoerd, kan ook de positie van de energieadviseur of certificaathouder moeten worden beoordeeld. Daarbij zijn opdracht, normschending, causaliteit en schade afzonderlijke vragen.

Welke schade kan aan de orde zijn?

• kosten van een nieuwe labelopname en gericht deskundigenonderzoek;
• redelijke kosten om ontbrekende toegezegde maatregelen alsnog aan te brengen;
• aantoonbare waardevermindering door een lagere energieprestatie;
• onder omstandigheden extra energiekosten, mits oorzaak en omvang voldoende worden bewezen;
• redelijke juridische en technische kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade.

De volledige kosten van een maximaal verduurzaamde woning zijn niet vanzelfsprekend verhaalbaar. Als slechts gedeeltelijke isolatie was toegezegd, kan volledige renovatie een verbetering opleveren. Ook achterstallig onderhoud, eigen wensen en het voordeel van nieuwe materialen moeten worden onderscheiden van herstel van de afgesproken toestand.

Wat moet u doen na ontdekking?

1. Bewaar het oorspronkelijke energielabel en alle verkoopinformatie.
2. Noteer welke concrete afwijking u hebt ontdekt en wanneer.
3. Laat eerst vaststellen of het label werkelijk onjuist is en waarom.
4. Meld de klacht schriftelijk aan de verkoper.
5. Bied gelegenheid tot inspectie en tegenonderzoek.
6. Voer alleen noodzakelijke noodmaatregelen uit voordat het bewijs is veiliggesteld.
7. Laat herstelkosten, verbetering en mogelijke waardevermindering afzonderlijk begroten.
8. Beoordeel daarna welke partij op welke juridische grond kan worden aangesproken.

Veelgestelde vragen

Is een energielabel een garantie?

Niet zonder meer. Het is een officiële energieprestatie-indicatie op basis van een opname- en rekenmethode. Concrete contractuele toezeggingen kunnen wel verder gaan.

Bewijst een hoge energierekening dat het label fout is?

Nee. Verbruik hangt sterk af van bewonersgedrag en omstandigheden. Technisch onderzoek naar de woningkenmerken is nodig.

Kan ik de koop ontbinden?

Alleen in uitzonderlijke omstandigheden. De ernst van de tekortkoming, de afspraken en de gevolgen zijn bepalend.

Moet de verkoper van de fout hebben geweten?

Dat hangt af van de gekozen juridische grondslag en de koopovereenkomst. Bij verzwijging en dwaling is wetenschap vaak belangrijk; een uitdrukkelijke contractuele toezegging kan anders worden beoordeeld.

Kan ik direct nieuwe isolatie laten plaatsen?

Bij gewone situaties is het verstandiger eerst bewijs vast te leggen, schriftelijk te klagen en inspectie mogelijk te maken. Bij veiligheids- of acute schadeproblemen kunnen noodzakelijke maatregelen voorgaan.

Conclusie

Een onjuist energielabel kan juridisch relevant zijn, maar de labelletter is nooit het hele verhaal. Beslissend zijn de concrete eigenschappen die zijn meegedeeld of afgesproken, de feitelijke situatie bij levering, de kennis van partijen en het aantoonbare financiële gevolg.

Laat daarom niet alleen een nieuw label maken. Onderzoek eerst waar het verschil vandaan komt en leg per betwiste eigenschap vast wat was beloofd, wat werkelijk aanwezig is en welke schade daardoor ontstaat.

Disclaimer