Verkeerd woonoppervlak na aankoop: wat kunt u doen?

Dit artikel is gecontroleerd door mr. J.M.E. Hamming.

Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.

U koopt 150 m², maar krijgt 137 m²

U heeft uw droomwoning gevonden. Volgens Funda bedraagt de woonoppervlakte 150 m². De prijs is stevig, maar daar staat tegenover dat u behoorlijk wat woonruimte krijgt. Na de overdracht laat u de woning opmeten voor een verbouwing. De uitkomst? Geen 150 m², maar slechts 137 m².

Dertien vierkante meter lijkt misschien niet veel. Tot u bedenkt dat u daar met gemak een complete slaapkamer, een thuiskantoor of een flinke inloopkast van kunt maken. Bij een gemiddelde vierkantemeterprijs kan het bovendien om tienduizenden euro’s gaan.

De vraag is dan ook begrijpelijk: wie draait op voor dat verschil?

Het antwoord luidt: dat hangt ervan af. Niet iedere meetfout leidt automatisch tot aansprakelijkheid. Sinds de invoering van de Meetinstructie gebaseerd op NEN 2580 is de positie van kopers echter aanzienlijk sterker geworden. Onder omstandigheden kan de verkopend makelaar aansprakelijk zijn voor de schade die ontstaat doordat een woning met een te groot woonoppervlak is aangeboden.

Waarom bestaat de Meetinstructie?

Vóór 2010 gebruikten makelaars verschillende methoden om woningen op te meten. Sommige makelaars rekenden een zolder volledig mee, anderen slechts gedeeltelijk. Erkers, inpandige bergingen en ruimtes met schuine daken werden eveneens verschillend behandeld.

Daardoor waren woningen nauwelijks met elkaar te vergelijken. Een woning van 140 m² bij makelaar A kon in werkelijkheid kleiner zijn dan een woning van 130 m² bij makelaar B.

Om aan deze onduidelijkheid een einde te maken, heeft de NVM de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen ingevoerd. Deze instructie is gebaseerd op NEN 2580, de Nederlandse norm voor oppervlakte- en inhoudsbepaling van gebouwen.

Het doel daarvan is eenvoudig:

kopers moeten woningen eerlijk met elkaar kunnen vergelijken.

Dat voorkomt dat woningen kunstmatig aantrekkelijker worden gemaakt door enkele vierkante meters "cadeau te geven". Helaas blijkt in de praktijk dat sommige woningen toch iets royaler zijn gemeten dan de meetlinten rechtvaardigen.

Wat is NEN 2580?

NEN 2580 is geen wet, maar een technische norm waarin nauwkeurig is vastgelegd hoe oppervlakten moeten worden berekend.

Daarin wordt onderscheid gemaakt tussen onder meer:

• gebruiksoppervlakte wonen;
• overige inpandige ruimte;
• externe bergruimte;
• gebouwgebonden buitenruimte.

Niet iedere vierkante meter telt dus automatisch mee als woonoppervlakte.

Een kruipruimte is bijvoorbeeld geen woonkamer. Een bergzolder is niet automatisch een slaapkamer. En een garage wordt ook niet groter doordat er een bankstel in staat.

Juist daarom bevat de Meetinstructie gedetailleerde regels over onder meer:

• schuine daken;
• trapgaten;
• videconstructies;
• inpandige bergingen;
• technische ruimtes;
• hoogteverschillen.

Hierdoor behoort iedere NVM-makelaar in beginsel op dezelfde wijze te meten.

Is de Meetinstructie verplicht?

Voor NVM-makelaars wel.

Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar mag worden verwacht dat hij de Meetinstructie correct toepast.

De Rechtbank Gelderland oordeelde dat een makelaar die de woning niet overeenkomstig de Meetinstructie had ingemeten, niet had gehandeld zoals van een redelijk bekwaam vakgenoot mocht worden verwacht (zie uitspraak).

Deze uitspraak vormde één van de eerste duidelijke signalen dat de Meetinstructie meer was dan een interne handleiding. De norm kreeg daadwerkelijk juridische betekenis.

Waarom mag een koper vertrouwen op de opgegeven woonoppervlakte?

Een woning wordt meestal eerst online bekeken. Voor veel kopers zijn de woonoppervlakte, het aantal slaapkamers en de ligging de belangrijkste selectiecriteria.

Een verschil van tien vierkante meter kan ertoe leiden dat een woning wel of juist niet binnen de zoekcriteria valt.

Daarom mag een koper in beginsel vertrouwen op de woonoppervlakte die door een professionele makelaar wordt gepubliceerd.

Dat betekent niet dat iedere koper verplicht is een woning opnieuw te laten opmeten voordat hij een bod uitbrengt. Wie een brood koopt, hoeft immers ook niet eerst de weegschaal van de bakker te controleren.

De doorbraak in de rechtspraak

De echte doorbraak kwam met het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 24 januari 2017.

Het hof overwoog dat de Meetinstructie juist is bedoeld om potentiële kopers te beschermen tegen onjuiste informatie over de gebruiksoppervlakte. Een koper mag daarom in beginsel vertrouwen op de door een NVM-makelaar vermelde woonoppervlakte.

Wanneer de makelaar de Meetinstructie niet correct toepast en daardoor een te groot woonoppervlak vermeldt, kan hij jegens de koper onrechtmatig handelen (zie uitspraak).

Dat arrest wordt nog altijd beschouwd als één van de belangrijkste uitspraken over aansprakelijkheid van makelaars wegens onjuiste oppervlaktemetingen.

Wanneer is de makelaar aansprakelijk?

Dat een woning verkeerd is gemeten, betekent nog niet automatisch dat de makelaar schade moet vergoeden.

Een koper zal in de regel moeten aantonen dat:

• de Meetinstructie niet juist is toegepast;
• de gepubliceerde woonoppervlakte daardoor onjuist was;
• hij op die oppervlakte heeft mogen vertrouwen;
• hij daardoor schade heeft geleden;
• er een causaal verband bestaat tussen de fout en de schade.

Met name dat laatste punt leidt regelmatig tot procedures.

Want stel dat een woning volgens Funda 160 m² groot is, maar in werkelijkheid 152 m² blijkt te zijn. Heeft de koper dan automatisch recht op vergoeding van acht maal de gemiddelde vierkantemeterprijs?

Zo eenvoudig ligt het meestal niet.

Is iedere meetfout belangrijk?

Nee.

De rechtspraak kijkt niet alleen naar het aantal ontbrekende vierkante meters, maar ook naar de betekenis daarvan.

Een afwijking van één vierkante meter zal doorgaans minder invloed hebben op de waarde van een woning dan een afwijking van twintig vierkante meter.

Daarnaast spelen onder meer een rol:

• de koopprijs;
• de prijs per vierkante meter;
• de aard van de ontbrekende ruimte;
• de overige kenmerken van de woning;
• de verwachtingen die de koper redelijkerwijs mocht hebben.

Soms blijkt een woning kleiner dan gedacht, maar heeft zij juist een uitzonderlijk diepe tuin of een luxe afwerkingsniveau. Ook dat kan invloed hebben op de uiteindelijke schadeberekening.

Met andere woorden: een woning is meer dan een rekensom. Maar een paar verdwenen vierkante meters kunnen die rekensom wel behoorlijk duur maken.

Wie kunt u aanspreken bij een onjuist woonoppervlak?

In deel 1 zagen we dat een NVM-makelaar de Meetinstructie op basis van NEN 2580 zorgvuldig moet toepassen. In deel 2 bleek dat een meetfout niet automatisch recht geeft op een schadevergoeding; de koper moet ook aantonen dat hij daadwerkelijk vermogensschade heeft geleden.

Maar dan ontstaat een volgende vraag.

Wie moet die schade eigenlijk vergoeden?

Is dat de verkoper? De makelaar? Allebei? Of misschien geen van beiden?

In de praktijk worden deze grondslagen regelmatig door elkaar gehaald. Dat is begrijpelijk, maar juridisch zijn het verschillende discussies. De verkoper heeft andere verplichtingen dan de makelaar en de koper kan zich tegenover ieder van hen op andere rechtsgronden beroepen.

De makelaar verkoopt de woning niet

Een belangrijk uitgangspunt is dat de verkoopmakelaar geen partij is bij de koopovereenkomst.

De koop wordt gesloten tussen de koper en de verkoper.

Daardoor kan de koper de makelaar in beginsel niet aanspreken wegens wanprestatie. Er bestaat immers geen overeenkomst tussen koper en makelaar.

De aansprakelijkheid van de makelaar berust daarom meestal op onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).

De gedachte daarachter is eenvoudig.

Een professionele makelaar verstrekt informatie waarvan hij weet dat potentiële kopers daarop zullen vertrouwen. Wanneer die informatie onjuist is doordat de Meetinstructie niet correct is toegepast, kan dat onder omstandigheden onzorgvuldig en dus onrechtmatig zijn.

Juist daarom oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat de Meetinstructie mede strekt tot bescherming van potentiële kopers. (zie uitspraak)

Wanneer kan ook de verkoper aansprakelijk zijn?

Dat de makelaar aansprakelijk kan zijn, betekent niet dat de verkoper automatisch buiten schot blijft.

Een verkoper kan bijvoorbeeld aansprakelijk zijn wanneer hij:

• wist dat de opgegeven woonoppervlakte onjuist was;
• de onjuiste informatie zelf heeft verstrekt;
• wist dat de verkoopbrochure onjuist was en niets heeft gedaan;
• bewust een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven;
• relevante informatie heeft verzwegen.

Heeft de verkoper daarentegen volledig vertrouwd op de deskundigheid van zijn makelaar en zelf geen reden gehad om aan de meting te twijfelen, dan zal aansprakelijkheid minder snel worden aangenomen.

Het enkele feit dat de woning kleiner blijkt dan in de brochure staat, betekent dus niet automatisch dat de verkoper onrechtmatig heeft gehandeld.

Kan de koper zowel de makelaar als de verkoper aanspreken?

Ja.

Dat gebeurt in de praktijk regelmatig.

De koper stelt dan bijvoorbeeld:

tegenover de makelaar: onrechtmatige daad wegens schending van de Meetinstructie;

tegenover de verkoper: dwaling, non-conformiteit of onrechtmatige daad.

De rechter beoordeelt vervolgens iedere grondslag afzonderlijk.

Het komt geregeld voor dat één vordering slaagt en de andere niet.

Een juridisch dossier lijkt in dat opzicht soms op een Zwitsers zakmes: meerdere instrumenten, maar niet ieder mesje blijkt uiteindelijk nodig.

Is een te klein woonoppervlak non-conformiteit?

Dat is lang niet altijd het geval.

Bij non-conformiteit staat centraal of de woning de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 BW).

Een verschil in woonoppervlakte betekent niet automatisch dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis.

Een woning van 132 m² blijft immers meestal prima bewoonbaar, ook wanneer de brochure 140 m² vermeldde.

Daarom wordt een geschil over een onjuist woonoppervlak veel vaker beoordeeld vanuit:

• onrechtmatige daad van de makelaar;

of

• dwaling;

dan vanuit non-conformiteit.

Dat kan anders zijn wanneer de oppervlakte uitdrukkelijk als contractuele eigenschap is gegarandeerd of wanneer de afwijking zó groot is dat de woning wezenlijk afwijkt van hetgeen partijen zijn overeengekomen.

Dwaling ligt vaker voor de hand

Bij een verkeerd opgegeven woonoppervlak wordt regelmatig een beroep gedaan op artikel 6:228 BW (dwaling).

De koper stelt dan dat hij:

is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte;

bij een juiste oppervlakte minder zou hebben geboden;

of zelfs helemaal niet zou hebben gekocht.

De kernvraag luidt:

Zou de koper dezelfde overeenkomst hebben gesloten wanneer hij de werkelijke woonoppervlakte had gekend?

Is het antwoord nee, dan kan dwaling onder omstandigheden slagen.

Dat betekent overigens niet automatisch dat de koop wordt vernietigd.

Bij woningen kiest de rechter vaak voor de praktische oplossing van artikel 6:230 BW: wijziging van de gevolgen van de overeenkomst, bijvoorbeeld door verlaging van de koopprijs.

Wanneer blijft dwaling voor rekening van de koper?

Dwaling slaagt niet altijd.

Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt dat de dwaling voor rekening van de koper kan blijven wanneer dit uit:

de aard van de overeenkomst;

verkeersopvattingen;

of de omstandigheden van het geval voortvloeit.

Bijvoorbeeld:

wanneer de koper uitdrukkelijk wist dat de maatvoering slechts indicatief was;

wanneer hij zelf over betrouwbare meetgegevens beschikte;

wanneer hij bewust afzag van nader onderzoek terwijl daarvoor duidelijke aanleiding bestond.

Dat zijn echter uitzonderingen.

De rechtspraak benadrukt juist dat een koper in beginsel mag vertrouwen op een professionele oppervlakteberekening volgens de Meetinstructie.

Hoe belangrijk zijn Funda-disclaimers?

Vrijwel iedere verkoopbrochure bevat een bekende passage als:

"Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend."

Sommige brochures voegen daaraan toe dat maten slechts indicatief zijn.

Veel verkopers en makelaars menen dat daarmee iedere aansprakelijkheid verdwijnt.

Dat is onjuist.

Juist omdat de Meetinstructie is ontwikkeld om uniforme en betrouwbare woonoppervlakten te publiceren, kan een algemene disclaimer niet zonder meer afdoen aan die zorgplicht.

De Rechtbank Gelderland overwoog al dat van een redelijk handelend NVM-makelaar mag worden verwacht dat hij overeenkomstig de Meetinstructie meet. Een algemene disclaimer verandert die professionele norm niet. (zie uitspraak)

Een disclaimer is dus geen juridisch toverstokje waarmee verdwenen vierkante meters ineens weer terug verschijnen.

Wanneer verjaart een vordering?

Ook bij Meetinstructie-zaken speelt verjaring een belangrijke rol.

Voor een vordering uit onrechtmatige daad geldt in beginsel de termijn van artikel 3:310 BW.

Dat betekent:

• vijf jaar nadat de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de aansprakelijke persoon;

en

• uiterlijk twintig jaar na de schadeveroorzakende gebeurtenis.

Voor dwaling gelden weer andere regels.

Een beroep op vernietiging wegens dwaling verjaart in beginsel drie jaar nadat de dwaling is ontdekt (artikel 3:52 BW).

Juist daarom is het verstandig om niet jarenlang te wachten nadat de meetfout is ontdekt.

Een meetlint roest misschien niet, maar juridische rechten kunnen wel degelijk verlopen.

Welke bewijzen zijn belangrijk?

Wie meent schade te hebben geleden door een onjuist woonoppervlak, doet er verstandig aan zoveel mogelijk bewijs veilig te stellen.

Belangrijk zijn onder meer:

de verkoopbrochure;

de Funda-advertentie;

de koopovereenkomst;

eventuele e-mails van de makelaar;

een NEN 2580-hermeting;

bouwtekeningen;

taxatierapporten;

correspondentie over de oppervlakte;

foto’s;

eventuele biedingsgeschiedenis.

Daarnaast kan een deskundigenrapport nodig zijn waarin wordt onderzocht:

hoe groot de woning werkelijk is;

welke Meetinstructie-fouten zijn gemaakt;

welke invloed dat heeft gehad op de marktwaarde.

Juist dat laatste vormt vaak de kern van de procedure.

Heeft een aankoopmakelaar invloed?

Soms heeft de koper zelf een aankoopmakelaar ingeschakeld.

Dat betekent niet automatisch dat de verkoopmakelaar aan aansprakelijkheid ontsnapt.

Wel kan de rol van de aankoopmakelaar relevant zijn bij:

eigen schuld;

causaliteit;

schadeverdeling.

Heeft de aankoopmakelaar bijvoorbeeld vóór de koop zelf vastgesteld dat de oppervlakte niet klopte en is die informatie niet met de koper gedeeld, dan kan dat gevolgen hebben voor de uiteindelijke aansprakelijkheid.

Ook binnen de makelaarswereld geldt dus dat meten weten is — maar communiceren minstens zo belangrijk.

De volgende stap

In deel 2 bespreken we hoe de Hoge Raad tegen deze zaken aankijkt, hoe de schade wordt berekend en waarom kopers lang niet altijd de volledige waarde van de ontbrekende vierkante meters vergoed krijgen.

Ook behandelen we de belangrijkste uitspraken over:

• causaal verband;
• waardevermindering;
• schadebegroting;
• bewijs;
• eigen schuld van de koper;
• en de vraag waarom een meetfout van 12 m² soms tot een schadevergoeding leidt en soms helemaal niet.

Zo wordt duidelijk dat het juridische meetlint minstens zo belangrijk kan zijn als het bouwkundige.