Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Lees hoe de Meetinstructie geldt voor Vastgoed Nederland, voorheen VBO en VastgoedPro, en wanneer een niet-NVM-makelaar aansprakelijk kan zijn.
"Mijn makelaar is geen NVM-makelaar. Gelden de meetregels dan niet?"
Dat is een veelgehoorde vraag.
Veel huizenkopers weten dat NVM-makelaars woningen volgens de Meetinstructie op basis van NEN 2580 behoren in te meten. Maar hoe zit het wanneer de verkopend makelaar is aangesloten bij Vastgoed Nederland (de fusieorganisatie van VBO en VastgoedPro) of een andere brancheorganisatie?
Het korte antwoord is geruststellend:
Ja. Ook voor veel niet-NVM-makelaars is de Meetinstructie de professionele standaard.
Dat betekent dat een koper ook tegenover een niet-NVM-makelaar onder omstandigheden een beroep kan doen op aansprakelijkheid wanneer een woning onjuist is ingemeten.
De Meetinstructie is een branchebrede standaard
Hoewel vaak wordt gesproken over de "NVM-meetinstructie", is dat eigenlijk niet helemaal juist.
De Meetinstructie is ontwikkeld en wordt onderhouden door meerdere organisaties uit de vastgoedsector. Naast de NVM zijn daarbij onder meer betrokken:
- Vastgoed Nederland (voorheen VBO en VastgoedPro);
- Aedes;
- BAG;
- VNG;
- de Waarderingskamer;
- andere vastgoedorganisaties.
De instructie is dus geen exclusief NVM-document, maar een branchebrede meetstandaard.
Ook Vastgoed Nederland gebruikt de Meetinstructie
Sinds de fusie van VBO en VastgoedPro in Vastgoed Nederland werken ook deze aangesloten makelaars met dezelfde Meetinstructie die is gebaseerd op NEN 2580.
Het doel is identiek:
- woningen op dezelfde wijze meten;
- consumenten betrouwbare informatie geven;
- woningen eerlijk met elkaar kunnen vergelijken;
- discussies over woonoppervlakte voorkomen.
Voor een koper maakt het daarom in de praktijk vaak weinig verschil bij welke brancheorganisatie de makelaar is aangesloten.
Betekent dit ook dat niet-NVM-makelaars aansprakelijk kunnen zijn?
Ja.
De juridische grondslag is namelijk niet uitsluitend gelegen in het lidmaatschap van een branchevereniging.
De kernvraag luidt:
Heeft de makelaar gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht?
Wanneer een makelaar een woning aanbiedt met een onjuist berekend woonoppervlak terwijl hij de branchebrede Meetinstructie had behoren toe te passen, kan dat onder omstandigheden een onrechtmatige daad opleveren.
De aansprakelijkheid vloeit dan voort uit de algemene zorgvuldigheidsnorm van artikel 6:162 BW en niet uitsluitend uit het verenigingslidmaatschap.
Dat verklaart waarom ook niet-NVM-makelaars met vergelijkbare aansprakelijkheidskwesties kunnen worden geconfronteerd.
De rechtspraak kijkt vooral naar professioneel handelen
In de bekende uitspraak van de Rechtbank Gelderland stond weliswaar een NVM-makelaar centraal, maar de rechtbank benadrukte vooral dat de makelaar niet had gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht doordat de Meetinstructie niet correct was toegepast. (zie uitspraak)
Dat criterium is breder dan alleen het lidmaatschap van de NVM.
Ook andere professionele makelaars zullen zich in beginsel moeten gedragen overeenkomstig de binnen de branche geldende professionele standaard.
Geldt voor hen ook tuchtrecht?
Ja.
Waar vroeger iedere brancheorganisatie een eigen tuchtrecht kende, is de afgelopen jaren gekozen voor een gezamenlijk en onafhankelijk tuchtrecht.
Makelaars die zijn aangesloten bij onder meer:
- NVM;
- Vastgoed Nederland (voorheen VBO en VastgoedPro);
kunnen worden beoordeeld door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, die wordt gefaciliteerd door De Geschillencommissie. De commissie toetst het handelen van de makelaar aan de gedrags- en beroepsregels van de organisatie waarbij hij is aangesloten.
Dat betekent dat een consument tegenwoordig veel minder afhankelijk is van de brancheorganisatie waarbij de makelaar is aangesloten.
Wat beoordeelt de Tuchtcommissie?
De Tuchtcommissie kijkt niet in de eerste plaats naar de vraag of een koper schade heeft geleden.
Zij onderzoekt vooral of de makelaar heeft gehandeld overeenkomstig:
- de beroepsregels;
- de gedragscode;
- de erecode;
- de professionele standaard.
Wanneer een makelaar de Meetinstructie structureel negeert of onzorgvuldig toepast, kan dat aanleiding zijn voor een tuchtrechtelijke maatregel.
De mogelijke sancties lopen uiteen van een waarschuwing of berisping tot zwaardere maatregelen, afhankelijk van de ernst van de gedraging.
Levert een tuchtklacht ook schadevergoeding op?
Nee.
Dat is een belangrijk verschil met een civiele procedure.
De Tuchtcommissie beoordeelt uitsluitend het beroepsmatig handelen van de makelaar.
Wilt u een financiële vergoeding ontvangen omdat u schade heeft geleden door een verkeerd opgegeven woonoppervlak, dan zult u zich doorgaans tot de civiele rechter moeten wenden.
Een tuchtprocedure en een civiele procedure kunnen overigens uitstekend naast elkaar lopen.
Een gegrond verklaarde tuchtklacht kan in een civiele procedure soms een belangrijk steunbewijs vormen, al zal de civiele rechter altijd zelfstandig beoordelen of aan de vereisten voor aansprakelijkheid is voldaan.
En hoe zit het met makelaars die nergens zijn aangesloten?
Ook dat komt voor.
Een makelaar die geen lid is van een brancheorganisatie valt in beginsel niet onder het verenigingsgebonden tuchtrecht.
Dat betekent echter niet dat hij geen verantwoordelijkheid draagt.
Ook een niet-aangesloten makelaar moet handelen zoals van een redelijk bekwaam en zorgvuldig beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Wanneer hij een woning met een evident onjuist woonoppervlak aanbiedt en daardoor een koper schade lijdt, kan ook hij civielrechtelijk aansprakelijk zijn.
Het ontbreken van een branchelidmaatschap vormt dus geen vrijstelling van de algemene zorgvuldigheidsplicht.
Praktische conclusie
Voor consumenten is het belangrijkste verschil tegenwoordig niet zozeer bij welke brancheorganisatie een makelaar is aangesloten, maar of hij de branchebrede Meetinstructie zorgvuldig heeft toegepast.
In de praktijk geldt:
- de Meetinstructie is de landelijke professionele standaard;
- ook makelaars van Vastgoed Nederland werken hiermee;
- zowel NVM- als Vastgoed Nederland-makelaars vallen onder onafhankelijk tuchtrecht;
- daarnaast kunnen zij civielrechtelijk aansprakelijk zijn wanneer een koper schade lijdt door een onjuist opgegeven woonoppervlak.
Met andere woorden: de kleur van het makelaarslogo op het visitekaartje is minder belangrijk dan de vraag of de woning correct is gemeten.
Veelgestelde vragen
Geldt de Meetinstructie alleen voor NVM-makelaars?
Nee. De Meetinstructie is een branchebrede standaard die ook door andere brancheorganisaties wordt gebruikt.
Is Vastgoed Nederland hetzelfde als VBO?
Vastgoed Nederland is ontstaan uit de fusie van VBO en VastgoedPro. De aangesloten makelaars gebruiken eveneens de branchebrede Meetinstructie.
Kunnen niet-NVM-makelaars aansprakelijk zijn?
Ja. Wanneer zij onzorgvuldig handelen en daardoor schade veroorzaken, kunnen zij op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk zijn.
Kan ik een tuchtklacht indienen tegen een Vastgoed Nederland-makelaar?
Ja. Aangesloten makelaars vallen onder de onafhankelijke Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals.
Krijg ik via de Tuchtcommissie schadevergoeding?
Nee. De Tuchtcommissie kan disciplinaire maatregelen opleggen, maar kent geen schadevergoeding toe. Voor vergoeding van schade moet u zich in beginsel wenden tot de civiele rechter.
Twijfelt u aan de opgegeven woonoppervlakte?
Heeft u een woning gekocht waarbij later blijkt dat de gebruiksoppervlakte aanzienlijk kleiner is dan in de verkoopinformatie stond vermeld? Dan is het verstandig om eerst een onafhankelijke NEN 2580-hermeting te laten uitvoeren.
De advocaten van aankoopproblemen.nl beoordelen vervolgens of sprake is van een schending van de Meetinstructie, of de makelaar aansprakelijk kan worden gehouden en of een civiele procedure of tuchtklacht de meest passende vervolgstap is.