Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Lees hoe de rechter een exoneratieclausule uitlegt en wanneer een algemene maatclausule de makelaar niet tegen aansprakelijkheid beschermt.
NEN 2580-reeks · aanvulling deel 3
De vraag of een exoneratieclausule de verkopend makelaar daadwerkelijk beschermt, wordt niet uitsluitend beantwoord door de letterlijke tekst van de bepaling.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet een overeenkomst worden uitgelegd aan de hand van het zogenoemde Haviltex-criterium. Dat betekent dat niet alleen de bewoordingen van de clausule van belang zijn, maar ook hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten en wat zij over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden. (zie uitspraak)
Dat heeft belangrijke gevolgen voor exoneratieclausules.
Een bepaling als:
"De koper kan aan de vermelde maten geen rechten ontlenen."
betekent niet automatisch dat de koper ook afstand doet van een vordering wegens een beroepsfout van de makelaar.
De rechter zal onder meer kijken naar:
- de volledige tekst van de koopovereenkomst;
- de plaats van de clausule;
- de overige verkoopinformatie;
- de rol van de makelaar tijdens de onderhandelingen;
- de verwachtingen die de koper redelijkerwijs mocht hebben;
- de professionele positie van de makelaar.
Hoe algemener de formulering van de clausule, hoe kleiner vaak de kans dat de rechter daarin een volledige uitsluiting van aansprakelijkheid van de makelaar leest.
Een exoneratie wordt dus niet met een vergrootglas gelezen, maar ook niet met een blinddoek.
Is zo’n exoneratie een derdenbeding?
Soms wordt betoogd dat de exoneratie in de koopovereenkomst eigenlijk bedoeld is om ook de verkopend makelaar te beschermen.
Juridisch roept dat de vraag op of sprake is van een derdenbeding als bedoeld in artikel 6:253 BW.
Een derdenbeding is een overeenkomst waarbij partijen afspreken dat een derde – hier de makelaar – een zelfstandig recht krijgt.
Dat is echter niet snel het geval.
Daarvoor moet uit de overeenkomst voldoende duidelijk blijken dat partijen daadwerkelijk hebben bedoeld de makelaar een eigen recht op bescherming tegen aansprakelijkheid te geven.
Een algemene passage waarin staat dat aan verkoopinformatie geen rechten kunnen worden ontleend of dat de koper de makelaar niet aansprakelijk zal stellen, is daarvoor niet altijd voldoende.
Juist omdat de makelaar geen partij is bij de koopovereenkomst, zal de rechter terughoudend zijn met het aannemen van een derdenbeding wanneer dat niet duidelijk uit de overeenkomst volgt.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 13 juli 2018 benadrukt dat zorgvuldig moet worden onderzocht welke betekenis partijen aan een dergelijke bepaling mochten toekennen en of deze ook daadwerkelijk strekte tot bescherming van de makelaar. (zie uitspraak)
Reflexwerking van een exoneratie
Ook wanneer geen sprake is van een echt derdenbeding, kan een exoneratie soms toch betekenis hebben.
In de rechtspraak wordt wel gesproken over reflexwerking.
Daarmee wordt bedoeld dat een contractuele bepaling uit de koopovereenkomst indirect invloed kan hebben op de beoordeling van een vordering uit onrechtmatige daad tegen de makelaar.
Dat betekent echter niet dat de makelaar automatisch dezelfde bescherming geniet als de verkoper.
De rechter zal steeds beoordelen:
- welke belangen de exoneratie beoogde te beschermen;
- of de koper redelijkerwijs moest begrijpen dat ook de makelaar onder die bescherming viel;
- of toepassing van de clausule in de gegeven omstandigheden redelijk is.
De reflexwerking van een exoneratie is dus geen automatisme, maar een kwestie van uitleg en belangenafweging.
De professionele zorgplicht van de makelaar blijft uitgangspunt
Zelfs wanneer een exoneratieclausule enige betekenis heeft, blijft de professionele zorgplicht van de makelaar een zwaarwegende factor.
Van een NVM-makelaar mag worden verwacht dat hij de Meetinstructie correct toepast. Die verplichting vloeit niet alleen voort uit de interne regels van de brancheorganisatie, maar ook uit de maatschappelijke zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht.
Juist omdat de Meetinstructie is ontwikkeld om potentiële kopers betrouwbare informatie te verschaffen, zal een rechter niet snel aannemen dat een standaardclausule deze zorgplicht volledig opzijzet.
Met andere woorden: een exoneratie beschermt een makelaar niet tegen een eigen beroepsfout wanneer uit de omstandigheden blijkt dat kopers juist mochten vertrouwen op de deskundigheid van de makelaar.
Dat sluit aan bij de lijn in de rechtspraak sinds het arrest van het Gerechtshof Amsterdam uit 2017, waarin is geoordeeld dat de Meetinstructie mede strekt tot bescherming van aspirant-kopers en dat een schending daarvan onder omstandigheden een onrechtmatige daad oplevert. (zie uitspraak)
Praktische conclusie
Voor makelaars én kopers is de belangrijkste les dat een standaardexoneratie geen wondermiddel is.
- Een algemene disclaimer sluit aansprakelijkheid meestal niet automatisch uit.
- De uitleg van de clausule vindt plaats volgens het Haviltex-criterium.
- Een derdenbeding voor de makelaar wordt niet snel aangenomen.
- Reflexwerking is mogelijk, maar afhankelijk van de omstandigheden.
- De professionele zorgplicht van de makelaar en het beschermingsdoel van de Meetinstructie blijven zwaar wegen.
Wie als makelaar vertrouwt op een standaardclausule zonder de woning zorgvuldig volgens de Meetinstructie te meten, neemt dus een juridisch risico. En wie als koper denkt dat iedere exoneratie iedere vordering onmogelijk maakt, doet er verstandig aan eerst de volledige overeenkomst én de rechtspraak te laten beoordelen.