Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Lees wanneer een mondeling akkoord over de koop van een woning bindend is en wanneer artikel 7:2 BW een ondertekende koopakte vereist.
U heeft een bod op een woning uitgebracht en de verkoper heeft dit bod geaccepteerd. Is de woning dan definitief verkocht? Dat is niet altijd het geval. Bij de aankoop van een woning door een particuliere koper geldt het schriftelijkheidsvereiste. De koop moet schriftelijk worden aangegaan. Zonder een schriftelijke koopovereenkomst is de particuliere koper in beginsel niet gebonden (de aangehaalde uitspraak).
Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning?
Wanneer koopt u als particulier?
U koopt in beginsel als particulier wanneer u als natuurlijke persoon handelt voor een doel buiten uw beroeps- of bedrijfsactiviteit. Het meest herkenbare voorbeeld is de aankoop van een woning voor eigen privégebruik. Ook tijdelijke verhuur, een verbouwing of een relatief hoge koopsom maakt iemand niet automatisch tot professionele koper. Doorslaggevend is in welke hoedanigheid u bij deze concrete transactie handelde.
Het gerechtshof Amsterdam oordeelde in 2023 dat een koper ondanks zijn ervaring met vennootschappen, zijn bouwplannen en de omvang van de investering bij deze aankoop als consument handelde. Omdat de woningkoop niet schriftelijk was vastgelegd, was hij niet gebonden. De rechtbank had daar eerder anders over geoordeeld en hem tot € 325.000 schadevergoeding veroordeeld. Dat verschil laat zien dat u deze kwalificatie nooit op gevoel moet invullen (de aangehaalde uitspraak).
Wanneer koopt u niet als particulier?
De consumentenbescherming van artikel 7:2 BW geldt in beginsel niet wanneer een BV, stichting of andere rechtspersoon koopt. Zij geldt evenmin voor een natuurlijke persoon die het pand koopt binnen zijn beroeps- of bedrijfsactiviteit, bijvoorbeeld voor professionele handel, ontwikkeling of exploitatie. In die gevallen kan door aanbod en aanvaarding al mondeling een overeenkomst ontstaan. E-mail, WhatsApp, een biedformulier, getuigen en gedragingen kunnen dan bewijs leveren van het akkoord.
Een professionele koper moet daarom vóór ieder bod duidelijk vastleggen dat pas gebondenheid ontstaat nadat alle partijen een volledige koopovereenkomst hebben ondertekend. De woorden “onder voorbehoud van een door alle partijen ondertekende koopovereenkomst” moeten consequent worden gebruikt; latere gedragingen mogen daarmee niet botsen.
Praktische beslisvragen
- Wie wordt koper: u persoonlijk of een rechtspersoon?
- Voor welk concreet doel koopt u: eigen bewoning, gezinsgebruik, verhuur, handel, ontwikkeling of bedrijfsuitoefening?
- Sluit de koop functioneel aan bij uw bestaande beroep of bedrijf?
- Is het object naar aard en contractuele bestemming een woning, een gemengd pand, een bedrijfspand, grond of iets anders?
- Wat hebben partijen vóór en tijdens het bieden over het doel van de aankoop verklaard?
- Is uitdrukkelijk afgesproken dat pas na ondertekening gebondenheid ontstaat?
Volgens artikel 7:2 BW moet de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk worden aangegaan wanneer de koper ‘een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’. Het gaat dus om een particuliere koper die de woning voor privédoeleinden koopt (de aangehaalde uitspraak).
Een mondeling akkoord, een geaccepteerd bod of een mededeling van de makelaar is, anders dan vroeger, niet voldoende om een geldige koopovereenkomst tot stand te brengen. Er moet een schriftelijke en ondertekende koopovereenkomst zijn (de aangehaalde uitspraak).
Ook een bericht via WhatsApp waarin de verkoper toezegt de koopovereenkomst te zullen ondertekenen, voldoet niet aan het schriftelijkheidsvereiste (de aangehaalde uitspraak).
Het schriftelijkheidsvereiste geldt onder meer voor woonhuizen en appartementen. Ook een recreatiewoning kan, afhankelijk van de aard en bestemming van het object, als een tot bewoning bestemde onroerende zaak worden aangemerkt (de aangehaalde uitspraak).
Koopakte niet getekend: kan de verkoper zich terugtrekken?
Wanneer zowel de koper als de verkoper particulier is, kan ook de verkoper zich op het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst beroepen. Een mondelinge overeenstemming verplicht de particuliere verkoper daarom in beginsel niet om de woning alsnog te leveren (de aangehaalde uitspraak).
De koper kan een particuliere verkoper dus niet via de rechter dwingen om alsnog aan de schriftelijke vastlegging van de koop mee te werken. Ook een vordering tot schadevergoeding is iniet toewijsbaar. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden kan het beroep van de verkoper op het ontbreken van schriftelijke vastlegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (de aangehaalde uitspraak).
Heeft een particuliere verkoper een bod mondeling of per e-mail geaccepteerd, maar is de koopakte nog niet ondertekend? Dan kan de verkoper zich dus nog terugtrekken. Ook de particuliere koper is op dat moment nog niet aan de koop gebonden (de aangehaalde uitspraak).
Wanneer is een mondelinge koopovereenkomst wel mogelijk?
Het wettelijke schriftelijkheidsvereiste geldt niet wanneer de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een vastgoedhandelaar of andere professionele koper kan daardoor al aan een mondeling bereikte koopovereenkomst gebonden zijn (de aangehaalde uitspraak). Met andere woorden: de hoedanigheid van de koper doet ertoe.
Ook wanneer de woning wordt gekocht door een rechtspersoon, zoals een besloten vennootschap (BV), is de koper geen natuurlijke persoon in de zin van artikel 7:2 BW. Het wettelijke schriftelijkheidsvereiste is dan in beginsel niet van toepassing (de aangehaalde uitspraak).
Partijen kunnen in zo’n situatie wel zelf afspreken dat pas een overeenkomst ontstaat nadat een schriftelijke koopakte is ondertekend. Of zo’n contractueel schriftelijkheidsvoorbehoud is gemaakt, moet worden beoordeeld aan de hand van de verklaringen, gedragingen en correspondentie van partijen (de aangehaalde uitspraak).
Geldt het schriftelijkheidsvereiste voor ieder onroerende zaak?
Artikel 7:2 BW heeft specifiek betrekking op de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Bij de koop van bijvoorbeeld een bedrijfspand, weiland, garagebox of ander niet voor bewoning bestemd object geldt het wettelijke schriftelijkheidsvereiste niet. Een mondelinge koopovereenkomst kan dan rechtsgeldig zijn (de aangehaalde uitspraak), maar moet uiteraard wel bewezen kunnen worden.
Bij een pand dat zowel een woonfunctie als een bedrijfsfunctie heeft, kunnen de feitelijke inrichting, het gebruik van het pand en hetgeen de verkoper moet leveren bepalend zijn voor de toepasselijkheid van artikel 7:2 BW (de aangehaalde uitspraak).
Geldt de schriftelijkheidseis voor een bouwkavel?
De koop van uitsluitend een onbebouwd perceel grond valt niet onder artikel 7:2 BW, ook niet wanneer het perceel volgens het bestemmingsplan voor woningbouw is bestemd en de koper er een woning wil bouwen. Een bouwkavel is op zichzelf nog geen tot bewoning bestemde onroerende zaak in de zin van deze wettelijke bepaling (de aangehaalde uitspraak).
Beslissend is waartoe de verkoper zich tegenover de koper heeft verplicht. Moet de verkoper uitsluitend grond leveren, dan is artikel 7:2 BW in beginsel niet van toepassing. Verplicht de verkoper zich tot levering van een woning, dan kan het schriftelijkheidsvereiste wel gelden (de aangehaalde uitspraak).
Professionele verkoper en particuliere koper
Wanneer de koper een particulier is, blijft deze beschermd door het schriftelijkheidsvereiste. Een professionele verkoper kan zich echter niet zonder meer op die consumentenbeschermende regel beroepen om zelf onder een mondeling bereikt akkoord uit te komen. De professionele verkoper kan onder omstandigheden al gebonden zijn, terwijl de particuliere koper pas na schriftelijke vastlegging gebonden raakt (de aangehaalde uitspraak).
Wanneer begint de wettelijke bedenktijd?
Nadat de particuliere koper een exemplaar van de door partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen, heeft de koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. De termijn begint om 00.00 uur op de dag na de terhandstelling van de koopovereenkomst (de aangehaalde uitspraak).
Wanneer de koopovereenkomst niet correct aan de koper ter hand is gesteld, kan discussie ontstaan over de vraag of de bedenktijd al is begonnen (de aangehaalde uitspraak).
Binnen de bedenktijd kan de particuliere koper zonder opgave van redenen en zonder contractuele boete van de koop afzien.
Veelgestelde vragen over de schriftelijke koopovereenkomst
Is een mondeling akkoord over de koop van een woning bindend?
Bij de koop van een woning door een particuliere koper is een mondeling akkoord iniet voldoende. De koop moet schriftelijk worden aangegaan (de aangehaalde uitspraak).
Is een geaccepteerd bod op een woning definitief?
Niet altijd. Wanneer het schriftelijkheidsvereiste geldt, is een geaccepteerd bod zonder schriftelijke koopovereenkomst nog geen rechtsgeldige woningkoop (de aangehaalde uitspraak).
Is een akkoord via WhatsApp voldoende?
Een WhatsApp-bericht waarin over de koopsom wordt gesproken of waarin ondertekening wordt toegezegd, voldoet niet automatisch aan het wettelijke schriftelijkheidsvereiste (de aangehaalde uitspraak).
Kan een particuliere verkoper weigeren de koopakte te tekenen?
Ja. Een particuliere verkoper kan zich tegenover een particuliere koper op het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst beroepen. De koper kan ondertekening normaal gesproken niet afdwingen (de aangehaalde uitspraak).
Geldt het schriftelijkheidsvereiste voor een bouwkavel?
Niet wanneer uitsluitend een onbebouwd perceel grond wordt verkocht. Een woonbestemming en het voornemen om een woning te bouwen, maken de grond nog niet tot een woning in de zin van artikel 7:2 BW (de aangehaalde uitspraak).
Geldt de eis wanneer een BV de woning koopt?
In beginsel niet. Een BV is geen natuurlijke persoon en valt daarom niet onder de bescherming die artikel 7:2 BW aan een particuliere koper geeft (de aangehaalde uitspraak).
Kan een professionele koper mondeling aan de koop zijn gebonden?
Ja. Wanneer de koper beroepsmatig of bedrijfsmatig handelt, kan een koopovereenkomst door aanbod en aanvaarding tot stand komen zonder dat eerst een koopakte wordt ondertekend (de aangehaalde uitspraak).
Wanneer begint de wettelijke bedenktijd van drie dagen?
De bedenktijd begint om 00.00 uur op de dag nadat de particuliere koper de door partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen (de aangehaalde uitspraak).
Geschil over een mondelinge koop of niet-getekende koopakte?
Is er discussie ontstaan over een geaccepteerd bod, een ingetrokken verkoop of een koopakte die niet is ondertekend? Dan hangt de juridische positie onder meer af van de hoedanigheid van de koper en verkoper, de bestemming van het verkochte object en de correspondentie tussen partijen.
Aankoopproblemen.nl beoordeelt of al een bindende koopovereenkomst bestaat en welke stappen u als koper of verkoper kunt nemen.