Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Lees wanneer de contractuele boete bij woningkoop wordt verbeurd en onder welke omstandigheden de rechter de boete kan matigen.
De koopovereenkomst voor een woning is getekend, maar één van de partijen komt de gemaakte afspraken niet na. De koper krijgt de financiering niet rond, verschijnt niet bij de notaris of weigert de woning af te nemen. Ook kan juist de verkoper op het laatste moment besluiten dat hij de woning liever toch niet verkoopt. In veel koopovereenkomsten staat voor die situatie een boete van 10% van de koopsom.
Bij een woning van € 500.000 gaat het dus om € 50.000. Dat is geen administratieve tik op de vingers, maar een bedrag waarvoor men ook een aardige keuken kan uitzoeken — inclusief kookeiland en apparaten die waarschijnlijk meer functies hebben dan nodig.
Toch is het niet zo dat iedere tekortkoming automatisch tot een boete van 10% leidt. Er moet worden gekeken naar de tekst van de koopovereenkomst, de tekortkoming, de ingebrekestelling, het verzuim en een eventuele ontbinding. Is de boete eenmaal verschuldigd, dan kan de rechter deze onder bijzondere omstandigheden matigen. De Hoge Raad verlangt daarbij terughoudendheid. Lagere rechters blijken in de praktijk echter regelmatig bereid de rode pen te pakken.
Wat is een contractuele boete?
Een contractuele boete is een vooraf afgesproken bedrag dat een partij moet betalen wanneer zij een bepaalde verplichting niet nakomt. Een boetebeding heeft doorgaans twee functies. Het vormt een prikkel om de overeenkomst na te komen en biedt vooraf duidelijkheid over de financiële gevolgen van niet-nakoming.
In veel koopovereenkomsten voor woningen is bepaald dat de nalatige partij bij ontbinding wegens een toerekenbare tekortkoming een direct opeisbare boete van 10% van de koopsom verschuldigd is. De regeling geldt meestal wederzijds. Niet alleen de koper die de woning niet afneemt, maar ook de verkoper die niet levert, kan de boete verschuldigd worden.
Het percentage van 10% is gebruikelijk, maar het is geen wettelijk vastgesteld percentage. De boete is verschuldigd omdat partijen deze in de koopovereenkomst hebben afgesproken. Wie zijn handtekening zet, ondertekent dus niet alleen de koopprijs en de leveringsdatum, maar ook de financiële nooduitgang — en die deur kan zwaar zijn.
Wanneer wordt de boete verbeurd?
De precieze voorwaarden staan in de koopovereenkomst. In het veelgebruikte model is doorgaans vereist dat één van de partijen tekortschiet, vervolgens schriftelijk in gebreke wordt gesteld en daarna gedurende een termijn van acht dagen nalatig blijft.
Een gemiste leveringsdatum betekent daarom niet altijd dat direct de volledige boete verschuldigd is. De overeenkomst kan bepalen dat de wederpartij eerst een laatste termijn moet geven om alsnog na te komen. Pas wanneer ook die termijn ongebruikt verstrijkt, kan de overeenkomst worden ontbonden en kan de boete van 10% opeisbaar worden.
Een ingebrekestelling moet duidelijk zijn. Daarin moet staan welke verplichting niet is nagekomen, wat alsnog van de andere partij wordt verlangd en binnen welke termijn dat moet gebeuren. Een vriendelijke e-mail met de woorden "we hopen snel van u te horen" is juridisch beleefd, maar niet noodzakelijk doeltreffend. Een gebrekkige ingebrekestelling kan ertoe leiden dat geen rechtsgeldige ontbinding heeft plaatsgevonden en dus geen boete is verbeurd (zie uitspraak).
Moet de tekortkoming toerekenbaar zijn?
Voor de gebruikelijke boete bij ontbinding is doorgaans een toerekenbare tekortkoming vereist. Dat betekent dat de niet-nakoming voor rekening van de tekortschietende partij moet komen.
Een koper die geen financiering krijgt, kan zich niet zonder meer aan de overeenkomst onttrekken. Is een geldig financieringsvoorbehoud opgenomen en correct ingeroepen, dan kan de koper de overeenkomst mogelijk zonder boete beëindigen. Is de termijn verstreken, zijn onvoldoende afwijzingen overgelegd of is niet aan de documentatieverplichting voldaan, dan kan het beroep op het financieringsvoorbehoud mislukken. De koper kan dan alsnog verplicht zijn de woning af te nemen of de boete te betalen.
De mededeling "de bank wilde helaas niet meewerken" is dus niet automatisch een juridisch werkend financieringsvoorbehoud. Banken zeggen soms nee, maar de koopovereenkomst verlangt meestal ook papier.
Ontbinding of nakoming: welke boete geldt?
Veel koopovereenkomsten maken onderscheid tussen ontbinding en het blijven verlangen van nakoming.
Bij ontbinding is vaak ineens een boete van 10% van de koopsom verschuldigd. De overeenkomst eindigt dan en de benadeelde partij kan daarnaast onder voorwaarden aanspraak maken op aanvullende schadevergoeding wanneer de werkelijke schade hoger is dan de boete.
Wanneer de benadeelde partij geen ontbinding wil, maar nakoming verlangt, geldt vaak een boete per dag. In recente modelbepalingen bedraagt deze bijvoorbeeld drie promille van de koopsom per dag, met een maximum van 10%. De dagelijkse boete zet druk op de nalatige partij om alsnog bij de notaris te verschijnen of aan de andere verplichtingen te voldoen.
De keuze tussen nakoming en ontbinding is belangrijk. Een verkoper die de woning zo snel mogelijk opnieuw wil verkopen, heeft mogelijk belang bij ontbinding. Een koper die juist per se de woning wil hebben, kan nakoming eisen. De juridische route moet passen bij het gewenste eindstation; anders staat men met een uitstekend treinkaartje op het verkeerde perron.
Kan naast de boete ook schadevergoeding worden gevorderd?
Dat hangt af van de koopovereenkomst. Volgens de wet treedt een contractuele boete in beginsel in de plaats van de wettelijke schadevergoeding. Partijen kunnen echter afspreken dat aanvullende schadevergoeding mogelijk is wanneer de werkelijke schade hoger is dan de boete.
Denk bij schade van een verkoper aan een lagere opbrengst bij doorverkoop, extra hypotheeklasten, notariskosten, makelaarskosten en andere aantoonbare uitgaven. Bij een koper kan schade bestaan uit dubbele woonlasten, tijdelijke huisvesting, financieringskosten of een hogere prijs voor een vervangende woning.
Een boete van 10% is dus niet per definitie het maximale bedrag waarvoor de tekortschietende partij kan worden aangesproken. Wanneer de overeenkomst aanvullende schadevergoeding toestaat en de werkelijke schade hoger is, kan de rekening verder oplopen. De contractuele parachute blijkt dan bij nadere inspectie nog een extra bagagetoeslag te bevatten.
Wanneer kan de rechter de boete matigen?
Artikel 6:94 BW bepaalt dat de rechter een contractuele boete kan matigen wanneer de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat is bewust een strenge formulering.
De Hoge Raad heeft in het arrest Intrahof/Bart Smit bepaald dat de rechter pas van zijn matigingsbevoegdheid gebruik mag maken wanneer toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt (zie uitspraak).
De rechter moet daarbij niet alleen kijken naar het verschil tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. Ook de volgende omstandigheden zijn van belang:
- de aard van de overeenkomst;
- de inhoud en strekking van het boetebeding;
- de verhouding tussen boete en werkelijke schade;
- de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen;
- de ernst en duur van de tekortkoming;
- de positie en deskundigheid van partijen.
Het uitgangspunt blijft dus: afspraak is afspraak. Het enkele feit dat de boete hoger is dan de werkelijk geleden schade is niet automatisch voldoende voor matiging. Een boete is juist bedoeld om méér te zijn dan alleen een exacte schadeberekening.
Waarom matigen lagere rechters de boete toch regelmatig?
Hoewel de Hoge Raad een hoge drempel heeft aangelegd, wordt de boete in de feitenrechtspraak geregeld gematigd. Dat gebeurt vooral wanneer meerdere omstandigheden samen maken dat volledige toepassing van het beding buitenproportioneel uitpakt.
Een belangrijke factor is de verhouding tussen de boete en de werkelijke schade. Wanneer een verkoper de woning korte tijd later voor dezelfde of zelfs een hogere prijs verkoopt, kan de vermogensschade beperkt zijn. Een boete van bijvoorbeeld € 60.000 kan dan in verhouding tot enkele duizenden euro’s aan kosten buitensporig worden gevonden.
Ook kan worden meegewogen dat de koper een particulier is, dat deze niet lichtvaardig heeft gehandeld, serieuze financieringspogingen heeft gedaan en door ongelukkige omstandigheden in de problemen is geraakt. Persoonlijke omstandigheden zijn zelden op zichzelf beslissend, maar kunnen onderdeel zijn van het totaalbeeld.
De Rechtbank Amsterdam matigde in 2024 een boete uit een NVM-koopovereenkomst nadat de kopers de woning niet hadden afgenomen. De rechtbank achtte de boete wel verschuldigd, maar vond volledige toepassing gezien de omstandigheden te zwaar (zie uitspraak).
De Rechtbank Overijssel matigde in 2025 een boete van € 100.000 tot € 50.000. Daarbij speelde onder meer een rol dat de woning later tegen een hogere prijs aan een derde was verkocht en dat de werkelijke schade niet in verhouding stond tot de volledige boete (zie uitspraak).
Ook het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden matigde in 2025 een boete tot het bedrag van de daadwerkelijk vastgestelde schade. De gevorderde boete was ongeveer drie keer zo hoog als die schade. Het hof vond dat de billijkheid in dat specifieke geval klaarblijkelijk matiging eiste (zie uitspraak).
Deze uitspraken betekenen niet dat matiging de nieuwe hoofdregel is. Zij laten wel zien dat rechters de strenge maatstaf soms praktisch toepassen. De deur staat op een kier, maar men moet nog steeds een overtuigend juridisch verhaal meenemen.
Wanneer wordt de boete juist niet gematigd?
Er zijn ook veel uitspraken waarin de volledige boete wordt toegewezen. Dat gebeurt bijvoorbeeld wanneer een professionele koper bewust risico’s heeft genomen, geen serieuze financieringsinspanningen heeft verricht of onvoldoende heeft uitgelegd waarom de boete buitensporig zou zijn.
De Rechtbank Amsterdam wees in 2023 een beroep op matiging af in een zaak waarin een professionele partij de woning niet afnam. De rechtbank achtte van belang dat de koper professioneel handelde, bekend mocht worden verondersteld met het financieringsvoorbehoud en dat de woning later voor een aanzienlijk lager bedrag werd verkocht (zie uitspraak).
Ook de Rechtbank Midden-Nederland wees in 2025 de volledige boete van 10% toe. De voorwaarden van het boetebeding waren vervuld en er bestond onvoldoende aanleiding om de overeengekomen sanctie te verlagen (zie uitspraak).
Een beroep op matiging moet daarom concreet worden onderbouwd. Alleen stellen dat de boete "erg hoog" is, zal meestal niet genoeg zijn. Bij een boete van tienduizenden euro’s is enige emotie begrijpelijk, maar de rechter ontvangt liever bankafschriften, verkoopgegevens en schadeberekeningen dan drie uitroeptekens.
Welke omstandigheden vergroten de kans op matiging?
Bij een verzoek om matiging zijn vooral de volgende omstandigheden relevant:
- de woning is snel opnieuw verkocht;
- de nieuwe verkoopprijs is gelijk of hoger;
- de werkelijke schade is beperkt en goed vast te stellen;
- de boete is vele malen hoger dan de schade;
- de tekortkoming duurde maar kort;
- de wederpartij heeft zelf bijgedragen aan het ontstaan of oplopen van de schade;
- de schuldenaar heeft serieus geprobeerd na te komen;
- de gevolgen van de volledige boete zijn uitzonderlijk zwaar;
- het boetebeding leidt in het concrete geval niet alleen tot compensatie, maar tot een duidelijk buitensporig voordeel.
Daartegenover verkleinen professionele betrokkenheid, bewust genomen risico’s, gebrekkige communicatie en het volledig negeren van contractuele verplichtingen de kans op matiging.
Veelgestelde vragen over de boete bij een woningkoop
Moet een koper altijd 10% boete betalen als de financiering niet rondkomt?
Nee. Wanneer een geldig financieringsvoorbehoud tijdig en volgens de overeengekomen voorwaarden wordt ingeroepen, kan de koper meestal zonder boete ontbinden. Wordt het voorbehoud te laat of onvoldoende gedocumenteerd ingeroepen, dan kan de boete wel verschuldigd zijn.
Is de leveringsdatum automatisch een fatale termijn?
Niet altijd. Bij veel koopovereenkomsten moet de nalatige partij eerst schriftelijk in gebreke worden gesteld en nog acht dagen de gelegenheid krijgen om na te komen. De tekst van de overeenkomst is beslissend.
Kan de rechter een boete van 10% verlagen?
Ja, maar alleen wanneer de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Volgens de Hoge Raad moet volledige toepassing leiden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. In de praktijk matigen lagere rechters vooral bij een duidelijke wanverhouding tussen boete en schade.
Wordt de boete automatisch gematigd als er geen schade is?
Nee. Een boete heeft ook een prikkel- en sanctiefunctie. Geen of beperkte schade is een belangrijke omstandigheid, maar niet automatisch voldoende. De rechter beoordeelt het volledige feitencomplex.
Kan de verkoper de boete én aanvullende schadevergoeding eisen?
Dat kan wanneer de koopovereenkomst daarin voorziet en de werkelijke schade hoger is dan de boete. De aanvullende schade moet wel worden onderbouwd.
Wat als de woning later voor een hogere prijs wordt verkocht?
Dat kan een sterk argument voor matiging zijn, omdat de schade door het mislopen van de eerste koop dan beperkt kan zijn. Er kunnen echter nog steeds andere kosten en schadeposten bestaan.
Kan ook een verkoper de boete verschuldigd zijn?
Ja. Het boetebeding geldt doorgaans voor beide partijen. Een verkoper die weigert te leveren, kan dezelfde boete verschuldigd raken als een koper die weigert af te nemen.
Wie moet om matiging vragen?
De partij die de boete verschuldigd is, moet een beroep op matiging doen en de relevante omstandigheden aanvoeren. De rechter matigt niet vanzelf omdat het bedrag indrukwekkend oogt.
Geschil over een boete van 10%?
Is een koopovereenkomst ontbonden en wordt aanspraak gemaakt op een boete van 10% van de koopsom? Of wilt u juist voorkomen dat de wederpartij zonder financiële gevolgen onder de koop uitkomt? Dan moeten de koopovereenkomst, ingebrekestelling, ontbindingsverklaring, schade en persoonlijke omstandigheden in samenhang worden beoordeeld.
De advocaten en juristen van aankoopproblemen.nl beoordelen of de boete rechtsgeldig is verbeurd, of aanvullende schadevergoeding kan worden gevorderd en of een beroep op matiging kansrijk is. Bij voorkeur voordat de discussie over de woning duurder wordt dan de verbouwing.