Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.De koop en de levering zijn twee verschillende momenten
Na ondertekening van de koopovereenkomst is de woning nog niet geleverd. De overeenkomst verplicht de koper en verkoper om op de afgesproken datum aan de overdracht mee te werken. De eigendom gaat pas over door de notariële leveringsakte en de inschrijving daarvan in de openbare registers.
In de tussenliggende periode moeten meestal nog verschillende zaken worden geregeld: de financiering, een waarborgsom of bankgarantie, de notariële stukken, de eindinspectie en de betaling van de koopsom. Een probleem met één van deze onderdelen kan uiteindelijk de hele levering raken.
Wat is het verschil tussen een waarborgsom en een bankgarantie?
Een waarborgsom is geld dat de koper als zekerheid op de derdengeldenrekening van de notaris stort. Bij een bankgarantie stort de koper het bedrag niet zelf; een bank of andere toegestane garant staat er onder de afgesproken voorwaarden voor in.
Een zekerheid van tien procent van de koopsom komt vaak voor, maar is geen bedrag dat in iedere woningkoop automatisch geldt. De koopovereenkomst bepaalt:
- of een waarborgsom of bankgarantie nodig is;
- welk bedrag of percentage geldt;
- op welke datum de zekerheid aanwezig moet zijn;
- welke voorwaarden aan de bankgarantie worden gesteld;
- wat er gebeurt als de koper niet tijdig voldoet.
Controleer daarom niet alleen of de financiering rond is. Een hypotheekofferte betekent nog niet automatisch dat de bankgarantie tijdig en in de juiste vorm bij de notaris ligt.
De waarborgsom is niet hetzelfde als de contractuele boete
De waarborgsom of bankgarantie biedt zekerheid. De contractuele boete is een mogelijk gevolg van een tekortkoming. Beide bedragen zijn vaak tien procent van de koopsom, maar hebben een andere functie.
Dat de verkoper zekerheid kan aanspreken, betekent ook niet dat hij zonder meer ieder bedrag definitief mag behouden. Eerst moet worden vastgesteld of de koper tekortschiet, of de juiste procedure is gevolgd en welke aanspraak uit de koopovereenkomst voortvloeit.
Omgekeerd is het ontbreken van een bankgarantie geen onschuldige administratieve fout. Wanneer de koper na een juiste sommatie in gebreke blijft, kunnen ontbinding, een boete en aanvullende schade in beeld komen.
Welke boete verschuldigd kan worden, hangt af van de tekst van het boetebeding. Sommige koopovereenkomsten verbinden aan het blijven verlangen van nakoming een boete per dag, terwijl bij ontbinding een vaste boete van bijvoorbeeld tien procent geldt. Ook kan zijn bepaald of daarnaast aanvullende schadevergoeding mogelijk is. Lees hierover verder in het artikel Boete bij niet-nakoming van de koopovereenkomst en matiging.
Is de koop automatisch van de baan als de bankgarantie te laat is?
Meestal niet. Veel koopovereenkomsten bevatten een regeling waarbij de nalatige partij eerst schriftelijk in gebreke moet worden gesteld en nog een korte termijn krijgt om alsnog na te komen. De precieze tekst van de overeenkomst is beslissend.
Wordt binnen die hersteltermijn nog steeds geen juiste zekerheid gesteld, dan kan de verkoper doorgaans de volgende contractuele stap zetten. Afhankelijk van de koopovereenkomst kan hij nakoming blijven verlangen en tegelijk aanspraak maken op de daarvoor overeengekomen boete of schadevergoeding. Hij kan mogelijk ook kiezen voor ontbinding met de daarbij behorende vaste boete en eventuele aanvullende schadevergoeding. Welke combinatie is toegestaan, hangt af van de precieze tekst van het boetebeding. Een dagboete tijdens verlangde nakoming en een vaste ontbindingsboete zijn niet zonder meer hetzelfde of onbeperkt naast elkaar verschuldigd. De leveringsdatum hoeft voor deze stappen niet eerst te zijn verstreken.
Een bruikbare ingebrekestelling vermeldt ten minste:
- welke verplichting niet is nagekomen;
- op welke contractuele bepaling de aanspraak berust;
- binnen welke termijn alsnog moet worden nagekomen;
- wat het gevolg is wanneer nakoming uitblijft;
- of aanspraak wordt gemaakt op boete, schade en kosten.
Een te vroege ontbinding of een onduidelijke sommatie kan de positie van de afzender verzwakken. Wie een deadline wil verlengen, moet bovendien schriftelijk vastleggen welke oude en nieuwe data gelden en of andere rechten worden voorbehouden.
Het financieringsvoorbehoud is een afzonderlijke vraag
Een koper die geen financiering krijgt, kan alleen zonder de gewone gevolgen van de koop afkomen als hij tijdig en volgens de afgesproken voorwaarden een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud doet. Is die termijn verstreken of zijn de vereiste stukken niet aangeleverd, dan verdwijnt de verplichting tot het stellen van zekerheid niet vanzelf. Zie voor de voorwaarden en bewijsstukken het artikel Hypotheek afgewezen: hoe gebruikt u het financieringsvoorbehoud?
Laat dus niet eerst de datum voor de bankgarantie verlopen in de veronderstelling dat een financieringsprobleem later nog wel wordt opgelost. Meld problemen onmiddellijk aan de hypotheekadviseur, notaris, makelaar en zo nodig een advocaat.
Wat als de verkoper niet kan of wil leveren?
Ook de verkoper kan tekortschieten. Denk aan het niet tijdig leeg opleveren, het weigeren van medewerking aan de akte, een beslag of hypotheek die niet kan worden afgelost, een ontbrekende toestemming of schade aan de woning tussen koop en levering.
De koper moet dan niet automatisch zelf wegblijven bij de notaris. Het is vaak belangrijk dat hij kan aantonen dat hij zelf wél klaar was om na te komen. Dat betreft onder meer de financiering, de eigen betaling, de bankgarantie en de bereidheid om de akte te tekenen.
Afhankelijk van de overeenkomst kan de koper nakoming, ontbinding, een contractuele boete en/of schadevergoeding verlangen. Ook hier zijn een juiste ingebrekestelling en een goede tijdlijn belangrijk.
De eindinspectie: controleer meer dan alleen de meterstanden
De eindinspectie vindt meestal kort vóór het tekenen van de leveringsakte plaats. Dit is geen volledige bouwkundige keuring, maar wel het moment om te controleren of de woning in de afgesproken staat wordt geleverd.
Let onder meer op:
- nieuwe schade sinds de bezichtiging of koop;
- zaken die volgens de lijst van zaken achterblijven of juist verwijderd moesten worden;
- afgesproken herstelwerkzaamheden;
- het leeg, bezemschoon en vrij van gebruik opleveren;
- werking van installaties voor zover dit direct kan worden gecontroleerd;
- sleutels, afstandsbedieningen en relevante documenten;
- meterstanden en zichtbare lekkage of vorstschade.
Maak foto’s en zet afwijkingen concreet op het inspectieformulier. Een zin als “niet geheel akkoord” is later vaak te vaag. Beschrijf wat ontbreekt, waar de schade zit en welke tijdelijke afspraak is gemaakt.
Kan een deel van de koopsom bij de notaris blijven staan?
Partijen kunnen soms afspreken dat een redelijk bedrag tijdelijk in depot blijft totdat een concreet probleem is opgelost. Daarvoor zijn duidelijke schriftelijke voorwaarden nodig: welk bedrag blijft staan, welke prestatie moet worden geleverd, wie bepaalt of daaraan is voldaan en wanneer wordt uitbetaald?
De notaris beslist niet zelfstandig wie juridisch gelijk heeft. Zonder gezamenlijke instructie, een duidelijke contractuele grondslag of een rechterlijke beslissing kan een conflict over het depot vastlopen. Laat een depotregeling daarom vóór het passeren zorgvuldig formuleren.
Inschrijving van de koopovereenkomst kan de koper beschermen
Een koopovereenkomst kan via de notaris bij het Kadaster worden ingeschreven. Deze zogenoemde Vormerkung kan de koper gedurende maximaal zes maanden beschermen tegen onder meer een latere verkoop aan een ander, een faillissement van de verkoper en bepaalde latere beslagen.
De inschrijving lost niet ieder leveringsprobleem op en vervangt geen bankgarantie. Zij kan wel belangrijk zijn wanneer er een lange periode tussen koop en levering zit of wanneer er zorgen bestaan over de positie van de verkoper. Lees verder in het afzonderlijke artikel Inschrijving van de koopovereenkomst bij het Kadaster door de notaris.
Praktijkvoorbeelden uit de rechtspraak
Bankgarantie bleef uit; boete wel verschuldigd maar gematigd
In de aangehaalde uitspraak werd de koop ontbonden omdat de koper niet tijdig een bankgarantie had gesteld. De contractuele boete was in beginsel verschuldigd. De rechtbank matigde deze, gelet op de omstandigheden, tot € 30.000.
De uitspraak laat twee kanten zien. Een probleem met de adviseur of financiering neemt de eigen contractuele verplichting van de koper niet automatisch weg. Tegelijk is een boete van tien procent niet in iedere zaak onaantastbaar. Matiging blijft echter een uitzondering en mag niet als vanzelfsprekend vangnet worden gezien.
Boete van € 135.000 teruggebracht tot € 6.250
Ook in de aangehaalde uitspraak stond vast dat de kopers de afgesproken waarborgsom niet hadden gestort en geen bankgarantie hadden gesteld. De overeenkomst was daarom ontbonden en de boete van tien procent was in beginsel verschuldigd. De rechtbank matigde de gevorderde € 135.000 uiteindelijk tot € 6.250.
Dit is geen algemene rekenregel. De rechter kijkt naar alle omstandigheden, waaronder de verhouding tussen boete en werkelijke schade, de aard van de overeenkomst en de gevolgen voor partijen.
Welke stukken moet u verzamelen?
- de ondertekende koopovereenkomst en bijlagen;
- de datum waarop de waarborgsom of bankgarantie aanwezig moest zijn;
- de tekst en geldigheidsduur van de bankgarantie;
- correspondentie met bank, hypotheekadviseur, makelaar en notaris;
- stukken over het financieringsvoorbehoud;
- ingebrekestellingen, sommatiebrieven en afspraken over uitstel;
- de conceptleveringsakte en nota van afrekening;
- het formulier en de foto’s van de eindinspectie;
- bewijs van schade, extra woonlasten of een lagere verkoopopbrengst.
Wie kan u helpen?
Een advocaat kan de koopovereenkomst, ingebrekestelling, boete en mogelijke ontbinding beoordelen. De notaris kan uitleggen welke stukken en gelden voor de levering nodig zijn en kan een zorgvuldig geformuleerde depotafspraak uitvoeren. Een hypotheekadviseur is van belang wanneer de financiering of bankgarantie dreigt te vertragen.
De rollen moeten wel uit elkaar worden gehouden. De notaris is onpartijdig en beslist niet welk van beide partijen civielrechtelijk gelijk heeft. Een hypotheekadviseur kan het financieringstraject begeleiden, maar kan niet eenzijdig contractuele termijnen wijzigen.
Praktisch stappenplan
- Maak een tijdlijn van alle contractuele data.
- Controleer of waarborgsom of bankgarantie tijdig en correct is geregeld.
- Meld iedere dreigende vertraging direct schriftelijk.
- Leg uitstel en de gevolgen daarvan ondubbelzinnig vast.
- Gebruik bij tekortschieten een ingebrekestelling die aansluit op de koopovereenkomst.
- Blijf zelf aantoonbaar bereid en in staat om na te komen.
- Leg bij de eindinspectie iedere afwijking met foto’s vast.
- Formuleer een eventuele depotafspraak vóór het passeren.
- Laat bij discussie over ontbinding of boete tijdig juridisch beoordelen welke stap veilig is.
Veelgestelde vragen
Is tien procent altijd verplicht?
Nee. Tien procent komt veel voor, maar de overeenkomst bepaalt de hoogte en vorm van de zekerheid.
Kan ik de bankgarantie later regelen als de hypotheek bijna rond is?
Alleen als de verkoper schriftelijk instemt met uitstel of de overeenkomst daarvoor ruimte biedt. “Bijna rond” schort de contractuele datum niet vanzelf op.
Kan de verkoper meteen ontbinden?
Vaak moet eerst de contractuele ingebrekestellingsprocedure worden gevolgd. Controleer de exacte tekst voordat u ontbindt.
Is een boete van tien procent altijd volledig verschuldigd?
Nee. De rechter kan een boete matigen, maar doet dat terughoudend. Reken niet op matiging als oplossing voor een gemiste termijn.
Wat als bij de eindinspectie schade blijkt?
Leg de schade vast en bespreek vóór het passeren een concrete oplossing, herstelafspraak of depot. Laat de juridische gevolgen beoordelen als partijen het niet eens worden.
Moet ik de koopovereenkomst laten inschrijven?
Dat is niet verplicht. De inschrijving kan de koper maximaal zes maanden extra beschermen tegen bepaalde gebeurtenissen aan de zijde van de verkoper.
Conclusie
De waarborgsom, bankgarantie en levering vormen één keten, maar hebben ieder een eigen juridische functie. Een gemiste datum betekent niet altijd dat de koop direct is geëindigd. Wel kan nalatigheid na een juiste ingebrekestelling leiden tot ontbinding, een aanzienlijke boete en schade.
Controleer daarom vroeg welke zekerheid is afgesproken, leg uitstel schriftelijk vast en gebruik de eindinspectie om de staat van de woning concreet te documenteren. Hoe eerder duidelijk is wie welke verplichting niet nakomt, des te groter de kans dat levering of een beheerste oplossing nog mogelijk is.