Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Wat is Vormerkung?
Vormerkung is de gebruikelijke naam voor de inschrijving van een koopovereenkomst van een registergoed in de openbare registers. De wettelijke basis staat in artikel 7:3 BW.
Door de inschrijving wordt voor derden zichtbaar dat de woning al is verkocht. De koper krijgt gedurende een beperkte periode bescherming tegen een aantal gebeurtenissen die na de inschrijving aan de zijde van de verkoper of rond het registergoed ontstaan.
De inschrijving draagt de eigendom nog niet over. De koper wordt pas eigenaar nadat de notariële leveringsakte is ondertekend en bij het Kadaster is ingeschreven.
Alleen de notaris kan de inschrijving verzorgen
De koper kan de getekende koopovereenkomst niet zelf uploaden of bij het Kadaster laten registreren. De inschrijving vindt alleen plaats wanneer onder de koopakte een ondertekende en gedateerde verklaring van een notaris is opgenomen.
De notaris controleert onder meer:
- of de verkoper bevoegd is over het registergoed te beschikken;
- of de koopovereenkomst aan de wettelijke voorwaarden voldoet;
- of de wettelijke bedenktijd is verstreken, tenzij de koopakte tijdens die termijn door een notaris is opgesteld en medeondertekend;
- of niet kort daarvoor al een inschrijving tussen dezelfde partijen voor hetzelfde registergoed heeft bestaan;
- welke bestaande hypotheken, beslagen en andere inschrijvingen aanwezig zijn.
De notaris kan daarna een afschrift of uittreksel met de vereiste verklaring ter inschrijving aanbieden.
Waartegen kan de inschrijving beschermen?
De wettelijke regeling beschermt de koper tegen bepaalde gebeurtenissen die ná de inschrijving plaatsvinden. Afhankelijk van de precieze situatie kan het onder meer gaan om:
- een andere koper die later een koopovereenkomst voor dezelfde woning sluit en levering probeert te verkrijgen;
- een latere overdracht van dezelfde woning aan een ander;
- een later gevestigd recht dat de levering aan de koper zou doorkruisen;
- later ingeschreven conservatoir of executoriaal beslag;
- faillissement, surseance van betaling of schuldsanering van de verkoper na de inschrijving;
- in bepaalde gevallen een later voorkeursrecht of beding dat de positie van de koper zou aantasten.
De praktische betekenis is dat de eerder ingeschreven koper onder voorwaarden toch geleverd kan krijgen, terwijl een beslag of ander recht dat later is ontstaan hem zonder inschrijving mogelijk wel had getroffen.
Dit is ook van belang bij dubbele verkoop. Sluit de verkoper ná de ingeschreven koop een tweede koopovereenkomst met een andere koper, dan kan die latere koper de beschermde positie van de eerst ingeschreven koper niet zonder meer doorkruisen door eerder levering te verlangen. Deze voorrang werkt echter niet onbeperkt: de bescherming van de eerste koper duurt maximaal zes maanden vanaf de inschrijving en kan vervallen wanneer binnen die termijn niet wordt geleverd.
Waartegen beschermt Vormerkung niet?
De inschrijving is geen algemene verzekering dat de koop altijd doorgaat. Zij beschermt niet zonder meer tegen:
- hypotheken, beslagen of andere rechten die al vóór de inschrijving bestonden;
- een executieverkoop die voortvloeit uit een ouder hypotheekrecht of eerder beslag;
- een gebrek in de koopovereenkomst zelf;
- een geldig beroep op een ontbindende voorwaarde;
- tekortschieten van de koper, bijvoorbeeld door het niet stellen van een bankgarantie;
- ieder contractueel geschil tussen koper en verkoper;
- verlies van bescherming wanneer niet tijdig wordt geleverd.
De inschrijving maakt een financieringsvoorbehoud, bouwkundige voorwaarde of correcte ingebrekestelling dus niet overbodig.
De bescherming duurt maximaal zes maanden
De goederenrechtelijke bescherming vervalt wanneer de woning niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper is geleverd. De keuze van het inschrijfmoment is daarom belangrijk.
Vindt de levering binnen enkele maanden plaats, dan kan spoedige inschrijving de hele tussenperiode afdekken. Ligt de leveringsdatum verder dan zes maanden in de toekomst, dan ontstaat een afweging:
- vroeg inschrijven geeft direct bescherming, maar deze kan vóór de leveringsdatum eindigen;
- later inschrijven kan de laatste zes maanden afdekken, maar laat de eerdere periode onbeschermd.
Wordt de levering onverwacht uitgesteld tot na de zesmaandstermijn, dan kan de bescherming vervallen. Daarna kan gedurende zes maanden geen nieuwe koop tussen dezelfde partijen voor hetzelfde registergoed met deze wettelijke werking worden ingeschreven.
Wanneer is inschrijving extra het overwegen waard?
- Er zit een lange periode tussen koop en levering.
- De verkoper koopt zelf een andere woning en gebruikt een overbruggingsfinanciering.
- Er zijn signalen van schulden, beslagrisico of financiële onzekerheid bij de verkoper.
- De koper investeert vóór de levering al tijd of geld in voorbereidingen.
- De levering is afhankelijk van een nog te vormen perceel of andere tussenstappen.
- De koper wil bescherming tegen een latere verkoop aan een derde.
Ook zonder concrete zorgen kan inschrijving zinvol zijn. De koper moet de kosten en de duur van de bescherming afwegen tegen de risico’s in de periode tot de levering.
Kan in de koopovereenkomst van inschrijving worden afgezien?
Bij de koop van een voor bewoning bestemde onroerende zaak door een particuliere koper mag niet ten nadele van die koper van de wettelijke mogelijkheid tot inschrijving worden afgeweken. Een standaardzin waarin partijen verklaren voorlopig niet in te schrijven, betekent daarom niet zonder meer dat de consumentkoper definitief iedere wettelijke bescherming heeft prijsgegeven.
Bespreek een afwijkende bepaling en de gevolgen daarvan met de notaris voordat u ervan uitgaat dat inschrijving niet meer mogelijk is.
De verhouding tot waarborgsom en bankgarantie
Vormerkung beschermt vooral de koper tegen bepaalde gebeurtenissen rond de verkoper en de woning. De waarborgsom of bankgarantie geeft de verkoper zekerheid dat de koper zijn verplichtingen nakomt. Het zijn dus verschillende instrumenten.
Een koper die de koopovereenkomst laat inschrijven, moet nog steeds tijdig de afgesproken zekerheid stellen. Wie dat niet doet, kan ondanks de Vormerkung in gebreke raken. Lees hierover verder in Waarborgsom, bankgarantie en problemen bij de levering.
Wat gebeurt er bij beslag na de inschrijving?
Een later beslag hoeft de levering aan de beschermde koper niet altijd te blokkeren. De notaris moet wel zorgvuldig onderzoeken welke rechten zijn ingeschreven en wat met de verkoopopbrengst moet gebeuren. Het beslag kan zich onder omstandigheden verplaatsen naar het deel van de koopsom waarop de verkoper recht heeft.
Dit is geen situatie om zelf tussen koper, verkoper en schuldeiser op te lossen. De notaris moet de registers onderzoeken en zo nodig afstemmen met betrokken schuldeisers of hun adviseurs.
Wat als de levering wordt uitgesteld?
Controleer bij ieder uitstel niet alleen de nieuwe leveringsdatum, maar ook:
- wanneer de koopovereenkomst is ingeschreven;
- wanneer de zes maanden eindigen;
- of de bescherming de nieuwe leveringsdatum nog dekt;
- of bestaande garanties en financiering lang genoeg geldig blijven;
- welke partij het uitstel veroorzaakt en welke rechten worden voorbehouden.
Een eenvoudige afspraak “de overdracht schuift een maand op” kan dus onverwachte gevolgen hebben voor bescherming, bankgarantie, hypotheekofferte en contractuele boetes.
Welke informatie wordt openbaar?
De openbare registers zijn bedoeld om derden inzicht te geven in rechten en relevante ingeschreven feiten rond registergoederen. Bespreek met de notaris of een afschrift of uittreksel wordt ingeschreven en welke gegevens daardoor raadpleegbaar worden. De benodigde vorm en verklaring zijn geen kwestie van zelf onderdelen uit de koopovereenkomst verwijderen.
De rol van de notaris
De notaris geeft uitleg over voorwaarden, timing, bestaande inschrijvingen en de gevolgen voor de geplande levering. Hij verzorgt de wettelijke verklaring en de feitelijke inschrijving.
De notaris garandeert daarmee niet dat ieder toekomstig conflict is opgelost. Ontstaat discussie over een ontbindende voorwaarde, wanprestatie of schadevergoeding, dan kan daarnaast juridische beoordeling door een advocaat nodig zijn.
Praktische voorbeelden
De woning wordt nogmaals verkocht
De eerste koper laat zijn koopovereenkomst inschrijven. Twee maanden later sluit de verkoper een koopovereenkomst met een andere koper die een snellere levering wil. Zolang de eerste inschrijving haar wettelijke werking heeft, beschermt deze de eerste koper tegen die latere koop en levering. Is zes maanden na de inschrijving nog steeds niet aan de eerste koper geleverd, dan kan die goederenrechtelijke bescherming wegvallen.
Beslag na inschrijving
De koopovereenkomst wordt ingeschreven en een maand later legt een schuldeiser van de verkoper beslag op de woning. De notaris onderzoekt of de wettelijke bescherming meebrengt dat toch aan de koper kan worden geleverd en hoe het beslag op de verkoopopbrengst moet worden behandeld.
Levering pas acht maanden later
Partijen spreken bij ondertekening af dat de levering acht maanden later plaatsvindt. Direct inschrijven beschermt de koper vanaf het begin, maar niet noodzakelijk tot de leveringsdatum. Later inschrijven laat juist een eerste periode onbeschermd. Het juiste moment moet daarom vooraf met de notaris worden gekozen.
Koper stelt geen bankgarantie
De koopovereenkomst is ingeschreven, maar de koper laat de termijn voor de bankgarantie verlopen. De inschrijving beschermt hem niet tegen zijn eigen tekortkoming. De verkoper kan afhankelijk van de koopovereenkomst nakoming, een boete, schadevergoeding of ontbinding aan de orde stellen.
Praktisch stappenplan
- Controleer de periode tussen ondertekening en levering.
- Bespreek met de notaris welke risico’s in die periode bestaan.
- Laat nagaan welke oudere hypotheken, beslagen of rechten al zijn ingeschreven.
- Kies bewust het inschrijfmoment in verband met de termijn van zes maanden.
- Controleer bij uitstel opnieuw wanneer de bescherming eindigt.
- Blijf alle eigen verplichtingen, waaronder financiering en bankgarantie, tijdig nakomen.
- Laat bij beslag, faillissement of een tweede verkoop direct de juridische positie vaststellen.
Veelgestelde vragen
Is inschrijving verplicht?
Nee. Het is een wettelijke beschermingsmogelijkheid. Of inschrijving verstandig is, hangt onder meer af van de tijd tot levering en de risico’s aan de zijde van de verkoper.
Word ik door de inschrijving eigenaar?
Nee. Daarvoor blijven een notariële leveringsakte en inschrijving van die akte nodig.
Kan ik zelf naar het Kadaster?
Nee. De koopakte moet worden voorzien van de wettelijk vereiste notarisverklaring en de notaris verzorgt de inschrijving.
Kan ik de bescherming verlengen?
Niet door eenvoudig opnieuw in te schrijven. Na verlies van de werking geldt bovendien gedurende zes maanden een blokkade voor een nieuwe inschrijving tussen dezelfde partijen voor hetzelfde goed.
Beschermt Vormerkung tegen iedere executieverkoop?
Nee. Oudere hypotheken en beslagen kunnen voorgaan. De notaris moet de rang en het moment van inschrijving onderzoeken.
Conclusie
Inschrijving van de koopovereenkomst kan een koper belangrijk beschermen in de periode vóór de levering. De bescherming geldt echter alleen voor wettelijk omschreven gebeurtenissen, duurt maximaal zes maanden en neemt de eigen verplichtingen van de koper niet weg.
De timing verdient daarom evenveel aandacht als de vraag óf wordt ingeschreven. Laat de notaris vóór de inschrijving en opnieuw bij eventueel uitstel controleren hoe lang de bescherming loopt en welke oudere rechten buiten de werking vallen.