Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Deel 2 – De rechtspraak van de Hoge Raad, schadeberekening en causaal verband
In deel 1 zagen we dat een NVM-makelaar de Meetinstructie op basis van NEN 2580 behoort toe te passen en dat een koper in beginsel mag vertrouwen op de opgegeven gebruiksoppervlakte. Maar daarmee is de zaak nog niet gewonnen.
De volgende vraag is immers veel lastiger:
Heeft de koper ook daadwerkelijk schade geleden?
Dat lijkt een eenvoudige rekensom. Een woning blijkt bijvoorbeeld geen 150 m² maar 138 m² groot te zijn. Dan zou de schade toch twaalf maal de gemiddelde vierkantemeterprijs moeten zijn?
Wie dat denkt, komt bedrogen uit. De rechtspraak laat zien dat de berekening van schade bij een onjuist woonoppervlak veel genuanceerder is. Juist hierover heeft de Hoge Raad de afgelopen jaren belangrijke uitspraken gedaan.
Niet iedere meetfout leidt tot schadevergoeding
Dat een makelaar de Meetinstructie heeft geschonden, betekent nog niet automatisch dat de koper recht heeft op een schadevergoeding.
Een koper zal in beginsel moeten bewijzen:
- dat de woning onjuist is gemeten;
- dat de Meetinstructie niet correct is toegepast;
- dat hij op de vermelde woonoppervlakte mocht vertrouwen;
- dat hij daardoor daadwerkelijk vermogensschade heeft geleden;
- dat tussen de meetfout en die schade voldoende causaal verband bestaat.
Vooral die laatste twee punten blijken in de praktijk regelmatig een struikelblok.
De koper moet aantonen dat hij financieel nadeel heeft geleden
Het Nederlandse schadevergoedingsrecht kent een eenvoudig uitgangspunt.
De rechter vergelijkt:
- de situatie waarin de koper nu verkeert; en
- de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de makelaar de Meetinstructie wél correct had toegepast.
Dat klinkt eenvoudig, maar blijkt in de praktijk behoorlijk ingewikkeld.
Want wat zou er zijn gebeurd wanneer de verkoopbrochure vanaf het begin de juiste oppervlakte had vermeld?
Misschien had de koper minder geboden.
Misschien had hij helemaal niet gekocht.
Misschien had een andere gegadigde dezelfde prijs betaald.
Misschien had de verkoper de vraagprijs aangepast.
Dat zijn allemaal omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de omvang van de schade. De Hoge Raad heeft daarom benadrukt dat de algemene regels van het schadevergoedingsrecht gewoon blijven gelden. Er bestaat geen speciale rekenmethode voor NEN 2580-zaken.
De beroemde Amsterdamse meetinstructiezaak
De bekendste uitspraak blijft die van het Gerechtshof Amsterdam van 24 januari 2017.
De woning was aangeboden met een woonoppervlakte van ongeveer 150 m², terwijl de woning in werkelijkheid ongeveer 124 m² groot bleek te zijn.
Het hof oordeelde dat de NVM-makelaar:
- de Meetinstructie had geschonden;
- daardoor onrechtmatig had gehandeld tegenover de koper;
- aansprakelijk was voor de daardoor veroorzaakte vermogensschade.
Opvallend is dat het hof de schade niet simpelweg berekende door het ontbrekende aantal vierkante meters met de gemiddelde vierkantemeterprijs te vermenigvuldigen.
De schade werd uiteindelijk geschat, omdat een exacte berekening niet mogelijk was. Dat past binnen artikel 6:97 BW, dat de rechter de bevoegdheid geeft schade te begroten wanneer deze niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.
Waarom is schade niet gelijk aan de ontbrekende vierkante meters?
Dat is misschien wel de belangrijkste les uit alle Meetinstructie-zaken.
Een woning is geen pak tegels.
De marktwaarde wordt niet uitsluitend bepaald door het aantal vierkante meters.
Ook van invloed zijn bijvoorbeeld:
- de ligging;
- de buurt;
- de staat van onderhoud;
- de grootte van het perceel;
- de tuin;
- de lichtinval;
- de indeling;
- energielabel;
- parkeergelegenheid;
- monumentale waarde;
- afwerkingsniveau.
Een prachtig appartement van 95 m² aan de Amsterdamse grachten kan aanzienlijk meer waard zijn dan een rijwoning van 130 m² elders.
Daarom zegt een verschil van tien vierkante meter op zichzelf nog weinig over de daadwerkelijke waardevermindering.
De Hoge Raad bevestigt de lijn
De Hoge Raad heeft de rechtspraak van het Hof Amsterdam in stand gelaten.
Daarmee is bevestigd dat:
- de Meetinstructie strekt tot bescherming van potentiële kopers;
- een koper in beginsel op de vermelde woonoppervlakte mag vertrouwen;
- een schending van de Meetinstructie een onrechtmatige daad kan opleveren;
- de schade volgens de gewone regels van het vermogensrecht moet worden vastgesteld.
Dat laatste punt is belangrijk.
De Hoge Raad heeft nadrukkelijk niet geoordeeld dat iedere ontbrekende vierkante meter automatisch recht geeft op vergoeding van de gemiddelde vierkantemeterprijs.
De conclusie van de Procureur-Generaal
De conclusie van Procureur-Generaal Valk uit 2021 is voor de praktijk bijzonder interessant.
Daarin wordt uitgebreid stilgestaan bij de vraag hoe schade eigenlijk moet worden berekend.
De conclusie maakt duidelijk dat de koper nog steeds moet aantonen dat hij financieel nadeel heeft geleden.
De P-G bespreekt onder meer:
- condicio-sine-qua-non-verband;
- waardevermindering;
- hypothetische koopprijs;
- deskundigenonderzoek;
- de mogelijkheid om schade te schatten;
- bewijsproblemen.
Hoewel een conclusie geen arrest is, wordt deze in de literatuur veel aangehaald omdat zij uitvoerig uitlegt waarom schadeberekening in dit soort zaken zo ingewikkeld is.
Een deskundige speelt vaak een belangrijke rol
Omdat de schade zelden eenvoudig kan worden berekend, benoemen rechters regelmatig een deskundige.
Zo’n deskundige kan onder meer onderzoeken:
- wat de werkelijke woonoppervlakte is;
- of de Meetinstructie correct is toegepast;
- hoeveel invloed het oppervlakteverschil heeft op de marktwaarde;
- welke prijs redelijkerwijs zou zijn betaald wanneer de juiste oppervlakte bekend was.
Dat laatste is vaak veel belangrijker dan de kale vierkantemeterprijs.
Immers, een koper koopt een woning als geheel en niet een verzameling losse vierkante meters die later nog even bij de bouwmarkt kunnen worden bijgehaald.
Kan de koper ook eigen schuld hebben?
Ja.
De wederpartij kan zich beroepen op eigen schuld (artikel 6:101 BW).
Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin:
- de koper vóór de koop wist dat de oppervlakte niet klopte;
- een bouwkundig rapport waarschuwde voor onduidelijkheid;
- de koper zelf een aankoopmakelaar had die de afwijking had kunnen ontdekken;
- de koper uitdrukkelijk werd gewezen op een indicatieve maatvoering.
Dat betekent overigens niet dat iedere koper verplicht is zelf opnieuw te meten.
Integendeel: juist omdat de Meetinstructie bedoeld is om betrouwbare informatie te verschaffen, mag een koper in beginsel op de vermelde oppervlakte vertrouwen. Maar bijzondere omstandigheden kunnen wel invloed hebben op de uiteindelijke schadeverdeling.
Ook kleine afwijkingen kunnen schade opleveren
Soms wordt gedacht dat alleen afwijkingen van twintig of dertig vierkante meter relevant zijn.
Dat is niet juist.
Ook een kleinere afwijking kan tot schade leiden wanneer:
- de woning daardoor in een andere prijsklasse valt;
- de prijs per vierkante meter zeer hoog is;
- de ontbrekende ruimte een belangrijke functie heeft;
- de koper daardoor een andere woning zou hebben gekozen.
Omgekeerd kan een grotere afwijking juist relatief weinig invloed hebben wanneer de woning door andere eigenschappen bijzonder aantrekkelijk is.
Iedere zaak blijft dus maatwerk.
De makelaar is geen garantieverzekeraar
Hoewel de rechtspraak kopers bescherming biedt, betekent dit niet dat iedere meetfout automatisch leidt tot volledige aansprakelijkheid.
De makelaar is geen garantieverzekeraar voor iedere afwijking.
Er moet steeds worden gekeken naar:
- de ernst van de fout;
- de oorzaak van de fout;
- het causaal verband;
- de daadwerkelijke vermogensschade;
- de bewijspositie van partijen.
Juist daarom lopen veel procedures niet vast op de vraag óf de Meetinstructie is geschonden, maar op de vraag hoeveel schade daardoor werkelijk is ontstaan.
Wat behandelen we in deel 3?
In deel 3 bespreken we de verhouding tussen de aansprakelijkheid van de makelaar en die van de verkoper.
Aan bod komen onder meer:
- kan ook de verkoper aansprakelijk zijn?
- wat betekenen de bekende Funda-disclaimers?
- kan de koper zich beroepen op dwaling?
- wanneer is sprake van non-conformiteit?
- hoe zit het met verjaring?
- welke bewijzen moet een koper verzamelen?
Juist daar ontstaan in de praktijk de meeste misverstanden. Niet iedere te groot gemeten woning leidt namelijk tot aansprakelijkheid van dezelfde partij. Soms ligt de bal bij de makelaar, soms bij de verkoper en soms… helaas bij niemand.
Onjuist woonoppervlak en aansprakelijkheid
Uw situatie laten beoordelen?
Gebruik de briefgenerator voor een eerste aansprakelijkstelling of afweer, of selecteer via de provinciekaart een aangesloten advocaat.