Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Praktische uitleg over wat wel en niet meetelt bij zolders, schuine daken, garages, vides, balkons en overige inpandige ruimte.
NEN 2580-reeks · praktische meetregels
Hoe wordt de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 berekend?
Op Funda staat dat een woning 145 m² woonoppervlakte heeft. Op de bouwtekening komt u uit op 156 m² en wanneer u zelf met een rolmaat door het huis loopt, lijkt 150 m² ook best verdedigbaar. Wie heeft er gelijk?
Waarschijnlijk degene die de juiste meetregels toepast.
Bij het berekenen van de woonoppervlakte wordt niet simpelweg iedere vloer in de woning opgeteld. Ruimten met onvoldoende hoogte, grote trapgaten, vides, garages en bergzolders kunnen geheel of gedeeltelijk buiten de gebruiksoppervlakte wonen vallen. Een vierkante meter vloer is dus niet altijd een vierkante meter woonoppervlakte. Dat klinkt onredelijk, totdat men probeert rechtop onder een dak van 1,20 meter hoog te staan.
De landelijke Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen is gebaseerd op NEN 2580 en geeft een praktische methode om woningen uniform te meten. De instructie is bedoeld voor individuele woningen en onderscheidt woonruimte, overige inpandige ruimte, externe bergruimte en gebouwgebonden buitenruimte.
NEN 2580 en de Meetinstructie zijn niet precies hetzelfde
NEN 2580 bevat de algemene definities en bepalingsmethoden voor oppervlakten en inhouden van gebouwen. De Meetinstructie vertaalt die technische norm naar een praktisch stappenplan voor woningen.
De Meetinstructie wijkt op twee punten van de zuivere NEN 2580-systematiek af:
- Zij verdeelt de inpandige gebruiksoppervlakte in gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte.
- Zij rekent dragende binnenwanden mee, omdat tijdens een woningopname niet altijd eenvoudig kan worden vastgesteld welke binnenwand dragend is.
De BAG-oppervlakte kan daardoor niet zonder meer worden vergeleken met alleen de op Funda vermelde woonoppervlakte. De BAG bevat in beginsel de totale inpandige gebruiksoppervlakte: woonruimte én overige inpandige ruimte samen.
De vier oppervlaktecategorieën
Bij een woning worden doorgaans vier categorieën onderscheiden.
1. Gebruiksoppervlakte wonen
Dit is de oppervlakte die in het dagelijks taalgebruik meestal als woonoppervlakte wordt aangeduid. Hieronder vallen bijvoorbeeld:
- woonkamer en slaapkamers;
- keuken;
- badkamer en toilet;
- gangen en overloop;
- vaste kasten;
- meterkast;
- trapkast;
- een verwarmde en geïsoleerde bijkeuken of wasruimte binnen de woning.
In twijfelgevallen wordt een inpandige ruimte volgens de Meetinstructie als gebruiksoppervlakte wonen aangemerkt, tenzij zij aan een criterium voor overige inpandige ruimte voldoet.
2. Overige inpandige ruimte
Deze ruimte ligt binnen het gebouw of is bouwkundig met de woning verbonden, maar telt niet mee als woonoppervlakte.
Voorbeelden zijn:
- een inpandige garage;
- een bouwkundig uitsluitend als opslag geschikte kelder;
- een lage ruimte;
- een bergzolder;
- een onverwarmde, niet-geïsoleerde bijruimte;
- een aangebouwde garage die alleen van buiten bereikbaar is maar een muur met de woning deelt.
Een inpandige ruimte wordt onder meer als overige inpandige ruimte aangemerkt wanneer het hoogste punt tussen 1,50 en 2,00 meter ligt, wanneer te weinig aaneengesloten vloeroppervlak een hoogte van minimaal 2,00 meter heeft, of wanneer de ruimte bouwkundig alleen als berging geschikt is.
3. Gebouwgebonden buitenruimte
Dit zijn ruimten die direct bij de woning horen, maar niet volledig door vaste wanden zijn omsloten.
Voorbeelden:
- balkon;
- dakterras;
- veranda;
- carport;
- een bouwkundig geïntegreerd terras bij een appartement op de begane grond.
Een overdekte buitenruimte wordt gemeten tot de verticale projectie van de overkapping. Een niet-overdekte buitenruimte wordt gemeten tot bijvoorbeeld het hek, de dakrand of de rand van de vloerconstructie. Deze meters mogen dus wel worden vermeld, maar niet worden opgeteld bij de gebruiksoppervlakte wonen.
4. Externe bergruimte
Een externe bergruimte ligt buiten de woning en is alleen bereikbaar nadat de woning is verlaten. De ruimte heeft geen woonfunctie, is afsluitbaar en vormt volgens de BAG-afbakening een afzonderlijk gebouw.
Een vrijstaande schuur of garage kan hiervan een voorbeeld zijn. Heeft de garage een gedeelde muur met de woning, dan wordt zij volgens de Meetinstructie doorgaans als overige inpandige ruimte behandeld, ook als zij alleen via buiten bereikbaar is.
Stap 1: meet iedere bouwlaag aan de binnenzijde
De meting begint per verdieping. U meet op vloerniveau langs de binnenzijde van de buitenmuren en woningscheidende muren.
Daarbij gelden de volgende uitgangspunten:
- binnenwanden worden meegerekend;
- radiatoren, leidingen, kozijnen en vensterbanken mogen worden genegeerd;
- kleine kolommen en andere inspringende gebouwdelen kleiner dan 0,5 m² tellen in beginsel mee;
- iedere bouwlaag wordt afzonderlijk berekend.
Bij een eenvoudige rechthoekige verdieping luidt de basisberekening:
lengte × breedte = vloeroppervlakte van de bouwlaag
Bij een verdieping met meerdere vormen deelt u de plattegrond op in rechthoeken, driehoeken of andere meetbare vlakken. Daarna telt u de oppervlakten op en trekt u de onderdelen af die volgens de Meetinstructie niet meetellen.
Wat telt niet mee?
Niet alle vloer binnen de buitenmuren behoort tot de gebruiksoppervlakte.
De Meetinstructie sluit onder meer uit:
- vloeroppervlakte met een nettohoogte van minder dan 1,50 meter;
- niet voor mensen toegankelijke ruimten;
- een trapgat of vide van minimaal 4 m²;
- een leidingschacht of vrijstaande bouwconstructie van minimaal 0,5 m²;
- een liftschacht;
- bepaalde nissen en inspringende gebouwdelen.
Er geldt een opvallende uitzondering voor ruimte onder een trap. Die kan ook bij een hoogte van minder dan 1,50 meter meetellen.
Hoe meet u een ruimte met een schuin dak?
Bij een schuine kap is de hoogte van de ruimte doorslaggevend.
De vloer waar de nettohoogte lager is dan 1,50 meter wordt niet meegenomen. Praktisch betekent dit dat u op de vloer bepaalt waar het dak een verticale hoogte van 1,50 meter bereikt. Alleen het vloeroppervlak vanaf die lijn kan tot de gebruiksoppervlakte behoren.
Voorbeeld
Een zolder is 8 meter lang en op vloerniveau 6 meter breed. Door de schuine dakvlakken is alleen een strook van 4 meter breed minimaal 1,50 meter hoog.
De eerste berekening is dan:
8 × 4 = 32 m² gebruiksoppervlakte
Dat betekent nog niet dat de volledige 32 m² woonoppervlakte is. Vervolgens moet worden beoordeeld of de zolder als woonruimte of als overige inpandige ruimte moet worden ingedeeld.
Een dakvlak blijkt in de praktijk dus een uitstekende manier om vierkante meters te laten verdwijnen zonder dat er ook maar één sloopbedrijf aan te pas komt.
Wanneer telt een zolder mee als woonoppervlakte?
Een zolder kan gebruiksoppervlakte wonen zijn wanneer zij:
- voor mensen toegankelijk is;
- voldoende hoog is;
- bouwkundig geschikt is voor normaal gebruik;
- voldoende daglicht heeft;
- met een vaste trap bereikbaar is;
- niet alleen voor incidentele opslag geschikt is.
Een voor mensen toegankelijke zolder die slechts met een vlizotrap bereikbaar is of onvoldoende daglicht heeft, wordt doorgaans als bergzolder en dus als overige inpandige ruimte aangemerkt. De Meetinstructie noemt als indicatie voor onvoldoende daglicht een raamoppervlakte kleiner dan 0,5 m².
Een vaste trap is belangrijk, maar niet het enige criterium. Een vaste trap naar een donkere, lage en nauwelijks afgewerkte kapruimte verandert die ruimte niet door een klein bouwkundig wonder in een slaapkamer.
De regels voor minimaal 2 meter hoogte
Bij een ruimte met een gedeelte lager dan 2 meter wordt ook gekeken naar de hoeveelheid vloer die een hoogte van ten minste 2 meter heeft.
Wanneer het hoogste punt hoger is dan 2 meter, maar het aaneengesloten gedeelte met een hoogte boven 2 meter kleiner is dan 4 m², kan de ruimte als overige inpandige ruimte worden aangemerkt. Deze regel is vooral van belang bij kleine zolderkamers en ruimten onder sterk schuine daken.
Een piek van 2,10 meter ergens onder de nok is dus niet voldoende. Men moet er ook daadwerkelijk een bruikbaar stukje ruimte onder kunnen vinden.
Hoe worden trapgaten en vides gemeten?
Een trapgat, vide of combinatie daarvan wordt alleen afgetrokken wanneer de oppervlakte 4 m² of groter is.
Is het gat kleiner dan 4 m², dan telt het in de Meetinstructie mee bij de gebruiksoppervlakte van de betreffende bouwlaag. Is het 4 m² of groter, dan wordt het niet meegerekend.
Voorbeeld
Een verdieping meet binnen de muren 10 × 6 meter: 60 m².
- trapgat van 3 m²: niet aftrekken → gebruiksoppervlakte blijft 60 m²;
- vide van 6 m²: wel aftrekken → gebruiksoppervlakte wordt 54 m².
Dat voelt soms merkwaardig: het trapgat bestaat fysiek in beide gevallen. Meetregels houden echter van grenzen. Op 3,99 m² telt het mee; vanaf 4,00 m² valt het eruit.
Telt een kelder mee als woonoppervlakte?
Een kelder wordt niet uitsluitend op basis van de ligging onder de grond uitgesloten. De bouwkundige geschiktheid en hoogte zijn bepalend.
Een droge, geïsoleerde, verwarmde en behoorlijk bereikbare souterrainruimte kan onder omstandigheden gebruiksoppervlakte wonen zijn. Een lage, vochtige opslagkelder zonder daglicht zal doorgaans als overige inpandige ruimte worden ingedeeld.
De Meetinstructie noemt een kelder als voorbeeld van een ruimte die bouwkundig vaak slechts als bergruimte geschikt is. Dat is dus een aanwijzing en geen regel dat iedere kelder automatisch buiten de woonoppervlakte valt.
Telt een garage mee?
Een garage telt meestal niet mee als gebruiksoppervlakte wonen, ook niet wanneer er toevallig een koelkast, hometrainer en oude bank staan.
Een garage kan worden aangemerkt als:
- overige inpandige ruimte, wanneer zij bouwkundig met de woning is verbonden of binnendoor bereikbaar is;
- externe bergruimte, wanneer zij los van de woning staat, geen muur met de woning deelt en alleen via buiten bereikbaar is.
Wanneer een garage professioneel is verbouwd tot een geïsoleerde en verwarmde kamer, kan de kwalificatie veranderen. Daarbij telt niet alleen het feitelijke gebruik, maar vooral de bouwkundige toestand van de ruimte.
Tellen keuken, badkamer en vaste kasten mee?
Ja. Een keuken, badkamer, toilet, gang, trapkast, vaste kast en meterkast binnen de woning behoren volgens de Meetinstructie tot de gebruiksoppervlakte wonen.
Ook een bijkeuken, pantry, wasruimte of cv-ruimte kan meetellen wanneer deze zich binnen de woning bevindt en verwarmd of geïsoleerd is.
De aanwezigheid van een cv-ketel maakt een ruimte dus niet automatisch onbewoonbaar. Dat zou voor menig Nederlandse bijkeuken slecht nieuws zijn.
Rekenvoorbeeld van een complete woning
Stel dat een woning bestaat uit:
Begane grond
Binnenwerks: 10 × 6 meter = 60 m².
Een inpandige, onverwarmde garage van 18 m² maakt deel uit van dit vlak.
- gebruiksoppervlakte wonen: 42 m²;
- overige inpandige ruimte: 18 m².
Eerste verdieping
Binnenwerks: 9 × 6 meter = 54 m².
Er is een vide van 5 m².
- 54 − 5 = 49 m² gebruiksoppervlakte wonen.
Zolder
De vloer is 9 × 6 meter, maar het gedeelte met een hoogte van minimaal 1,50 meter is 9 × 3,5 meter:
- 31,5 m² meetbare gebruiksoppervlakte.
De zolder heeft een vaste trap en voldoende daglicht en is behoorlijk afgewerkt:
- gebruiksoppervlakte wonen: 31,5 m².
Vrijstaande schuur
Binnenwerks 4 × 3 meter:
- externe bergruimte: 12 m².
Balkon
2 × 5 meter:
- gebouwgebonden buitenruimte: 10 m².
Totaal
- gebruiksoppervlakte wonen: 42 + 49 + 31,5 = 122,5 m²;
- overige inpandige ruimte: 18 m²;
- externe bergruimte: 12 m²;
- gebouwgebonden buitenruimte: 10 m².
De woning wordt dus niet aangeboden als 162,5 m² woonoppervlakte. De verschillende categorieën moeten afzonderlijk worden vermeld.
Waarom kan de BAG-oppervlakte afwijken?
De BAG registreert de totale inpandige gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject. De commerciële Meetinstructie splitst die oppervlakte voor de woningmarkt in gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte.
Daardoor kan bijvoorbeeld in de BAG 140 m² staan, terwijl op Funda 122 m² woonoppervlakte en 18 m² overige inpandige ruimte wordt vermeld. Beide getallen kunnen dan correct zijn.
Een verschil met de BAG bewijst dus niet meteen dat de makelaar verkeerd heeft gemeten. Soms worden eenvoudig verschillende grootheden met elkaar vergeleken — het bouwkundige equivalent van appels, peren en inpandige garages.
Kan men zelf de gebruiksoppervlakte berekenen?
Voor een globale controle kunt u zelf meten. De Waarderingskamer vermeldt dat woningeigenaren met behulp van de Meetinstructie de geregistreerde gebruiksoppervlakte doorgaans kunnen controleren.
Gebruik daarvoor bij voorkeur:
- een laserafstandsmeter;
- een duidelijke plattegrond;
- een rolmaat voor controle;
- een hoogtemeter of meetlat voor schuine daken;
- een meetstaat per bouwlaag.
Bij een complexe woning met schuine daken, meerdere aanbouwen, split-levels of onduidelijke begrenzingen is een professioneel meetbureau verstandiger.
Hoe nauwkeurig moet de meting zijn?
De NVM vermeldt dat kleine verschillen mogelijk blijven door afronding, interpretatieverschillen en praktische beperkingen tijdens het meten. Dat betekent echter niet dat een woning vrijblijvend een aantal vierkante meters groter mag worden gepresenteerd. NVM-makelaars zijn gehouden aan de branchebrede Meetinstructie en moeten de woonoppervlakte volgens die systematiek bepalen.
Een kleine meetafwijking is iets anders dan een onjuiste classificatie van een complete garage, zolder of kelder.
Veelgestelde vragen
Worden binnenmuren afgetrokken?
Nee. Volgens de Meetinstructie worden dragende en niet-dragende binnenwanden meegerekend. Er wordt gemeten binnen de buitenmuren en woningscheidende muren.
Telt vloer onder een schuin dak mee?
Alleen voor zover de nettohoogte minimaal 1,50 meter bedraagt. Daarna moet nog worden bepaald of de ruimte woonoppervlakte of overige inpandige ruimte is.
Telt de ruimte onder een trap mee?
Ja, de Meetinstructie maakt voor de ruimte onder een trap een uitzondering op de minimale hoogte van 1,50 meter.
Telt een trapgat mee?
Een trapgat of vide kleiner dan 4 m² telt mee. Vanaf 4 m² wordt het oppervlak niet meegerekend.
Telt een vliering mee?
Niet wanneer zij niet voor mensen toegankelijk is. Een toegankelijke maar slechts incidenteel bruikbare bergzolder kan als overige inpandige ruimte meetellen.
Telt een balkon mee als woonoppervlakte?
Nee. Een balkon wordt afzonderlijk vermeld als gebouwgebonden buitenruimte.
Telt een serre mee?
Dat hangt af van de bouwkundige uitvoering. Een volledig omsloten, geïsoleerde en met de woning verbonden serre kan woonoppervlakte zijn. Een open of gedeeltelijk omsloten veranda is gebouwgebonden buitenruimte.
Is een inpandige garage woonoppervlakte?
Gewoonlijk niet. Zij wordt meestal aangemerkt als overige inpandige ruimte.
Waarom wijkt Funda af van de BAG?
De BAG vermeldt doorgaans de totale inpandige gebruiksoppervlakte. Funda vermeldt gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte afzonderlijk.
Moet een makelaar de woning zelf meten?
Een NVM-makelaar moet ervoor zorgen dat de aangeboden oppervlakte volgens de branchebrede Meetinstructie is vastgesteld. De meting kan ook door een geschikt meetbureau of met daarvoor geschikte software worden uitgevoerd.
Twijfelt u aan de berekende woonoppervlakte?
Blijkt de woning na de aankoop aanzienlijk kleiner te zijn dan in de verkoopinformatie is vermeld? Laat dan eerst een onafhankelijke hermeting volgens de Meetinstructie uitvoeren.
Daarna moet worden onderzocht:
- waar het meetverschil vandaan komt;
- of ruimten verkeerd zijn geclassificeerd;
- of de makelaar de Meetinstructie heeft geschonden;
- of de koper op de opgegeven oppervlakte mocht vertrouwen;
- of het verschil daadwerkelijk tot financiële schade heeft geleid.
De advocaten van aankoopproblemen.nl beoordelen de verkoopinformatie, meetrapporten, koopovereenkomst en schade. Zo wordt duidelijk of het gaat om een onschuldige afronding of om vierkante meters die juridisch én financieel behoorlijk zwaar wegen.