Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Lees welke waardevermindering en deskundigenkosten mogelijk kunnen worden verhaald wanneer een woning een bedrijfswoning blijkt te zijn.
De grootste verrassing zit soms niet in de woning, maar in het omgevingsplan
U koopt een woning in de veronderstelling dat u een normale burgerwoning aanschaft. Pas na de levering ontdekt u dat de woning volgens het omgevingsplan uitsluitend als bedrijfswoning of agrarische bedrijfswoning mag worden gebruikt.
De teleurstelling is vaak groot. Maar minstens zo ingrijpend zijn de financiële gevolgen.
Een woning die niet vrij bewoond mag worden, is doorgaans minder waard, moeilijker verkoopbaar en soms lastiger te financieren. Daardoor kan de schade oplopen tot tienduizenden euro’s.
De belangrijkste vraag is dan:
Welke schade kunt u verhalen op de verkoper of de verkopend makelaar?
De waardevermindering van de woning
In de meeste zaken vormt de waardevermindering de belangrijkste schadepost.
Een burgerwoning is voor een veel grotere groep kopers interessant dan een woning die uitsluitend door een ondernemer of agrariër mag worden bewoond.
Daardoor ligt de marktwaarde van een bedrijfswoning vaak lager.
Hoe groot dat verschil is, hangt onder meer af van:
- de locatie;
- de aard van de gebruiksbeperking;
- de mogelijkheden om de bestemming te wijzigen;
- de belangstelling op de woningmarkt;
- vergelijkbare verkopen.
Een onafhankelijk taxateur kan deze waardevermindering meestal het beste vaststellen.
Niet iedere euro verschil is automatisch schade
De schade is niet zonder meer gelijk aan het verschil tussen de koopprijs en de huidige waarde.
De rechter zal beoordelen in welke financiële positie u zou hebben verkeerd wanneer u vóór de koop de juiste informatie had gehad.
Daarbij spelen onder meer een rol:
- zou u de woning überhaupt hebben gekocht;
- zou u een lagere koopprijs hebben geboden;
- zou de verkoper daarmee hebben ingestemd;
- welke prijs zouden partijen waarschijnlijk zijn overeengekomen?
Dat is vergelijkbaar met de wijze waarop de Hoge Raad schade begroot bij andere gevallen waarin kopers door onjuiste informatie een ongunstige koopbeslissing hebben genomen.
Kosten van deskundigen
Om de schade goed te onderbouwen zijn vaak deskundigen nodig.
Denk bijvoorbeeld aan:
- een taxateur;
- een deskundige op het gebied van het omgevingsplan;
- een bouwkundig adviseur;
- een jurist of advocaat.
De redelijke kosten die worden gemaakt om schade en aansprakelijkheid vast te stellen kunnen onder omstandigheden eveneens voor vergoeding in aanmerking komen.
Extra financieringskosten
Soms heeft de bestemming ook gevolgen voor de financiering.
Bijvoorbeeld wanneer:
- een bank de hypotheek niet zou hebben verstrekt;
- een hogere rente geldt;
- extra zekerheden moeten worden verstrekt;
- herfinanciering problematisch blijkt.
Wanneer deze kosten rechtstreeks voortvloeien uit de onjuiste voorstelling van zaken, kunnen zij onderdeel van de schade vormen.
Verhuis- en inrichtingskosten
In uitzonderlijke gevallen besluit een koper de woning weer te verkopen omdat bewoning feitelijk of juridisch niet mogelijk blijkt.
Daardoor kunnen extra kosten ontstaan, zoals:
- verhuiskosten;
- dubbele woonlasten;
- notariskosten;
- makelaarskosten;
- kosten voor tijdelijke huisvesting.
Of deze kosten verhaalbaar zijn, hangt af van het verband met de aansprakelijkheid en de omstandigheden van het geval.
Proceskosten en advocaatkosten
Veel kopers denken dat alle advocaatkosten automatisch door de wederpartij moeten worden vergoed.
Dat is niet juist.
In een civiele procedure geldt meestal een forfaitaire proceskostenvergoeding. De werkelijk gemaakte advocaatkosten zijn vaak hoger dan het bedrag dat de rechter toewijst.
Daarom is het verstandig vooraf een kosten-batenanalyse te maken.
Bij procedures over de bestemming van een woning moet voor een procedure in eerste aanleg al snel rekening worden gehouden met advocaatkosten die kunnen oplopen tot ongeveer € 10.000, exclusief eventuele deskundigen, griffierecht en hoger beroep. Ook moet u rekening houden met het feit dat u in het ongelijk kan worden gesteld en wordt veroordeeld in de proceskosten.
Juist daarom is procederen vooral aantrekkelijk wanneer:
- de schade aanzienlijk hoger ligt dan de te verwachten proceskosten; of
- u beschikt over een rechtsbijstandverzekering die dekking biedt.
Hoe bewijst u de schade?
Een goede schadeberekening begint met bewijs.
Belangrijk kunnen zijn:
- de koopovereenkomst;
- de verkoopbrochure;
- de Funda-advertentie;
- het omgevingsplan;
- een taxatierapport;
- correspondentie met de gemeente;
- financieringsstukken;
- offertes en facturen van deskundigen.
Hoe beter de schade wordt onderbouwd, hoe groter de kans dat de rechter deze zal toewijzen.
Kan de rechter de koopprijs aanpassen?
Ja.
Wanneer sprake is van dwaling, kan de rechter niet alleen de overeenkomst vernietigen, maar onder omstandigheden ook de gevolgen van de overeenkomst wijzigen.
Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat de koopprijs wordt verminderd in plaats van dat de volledige koop ongedaan wordt gemaakt.
Welke oplossing het meest passend is, hangt af van de concrete omstandigheden.
Moet de schade altijd door een taxateur worden berekend?
In de praktijk wel.
Een eenvoudige rekensom is meestal onvoldoende.
De taxateur onderzoekt onder meer:
- de waarde als burgerwoning;
- de waarde als bedrijfswoning;
- de invloed van de gebruiksbeperking op de marktwaarde;
- vergelijkbare transacties;
- de lokale woningmarkt.
Een goed taxatierapport vormt vaak de kern van een succesvolle schadevordering.
Praktische tips
Blijkt uw woning geen burgerwoning te zijn?
Doe dan het volgende:
✔ Laat de bestemming controleren.
✔ Laat de woning taxeren.
✔ Verzamel alle verkoopinformatie.
✔ Bewaar de communicatie met de verkoper en makelaar.
✔ Stel niet te lang uit om juridisch advies in te winnen.
Een goed onderbouwd dossier is meestal meer waard dan een boze brief.
Veelgestelde vragen
Heb ik altijd recht op schadevergoeding?
Nee. U moet aantonen dat de verkoper of makelaar aansprakelijk is én dat u daadwerkelijk schade heeft geleden.
Hoe wordt de waardevermindering vastgesteld?
Meestal door een onafhankelijk taxateur die de waarde als burgerwoning vergelijkt met de waarde onder de geldende gebruiksbeperking.
Krijg ik mijn advocaatkosten volledig terug?
Meestal niet. De rechter kent doorgaans slechts een forfaitaire proceskostenvergoeding toe.
Is procederen altijd verstandig?
Nee. Bij een relatief beperkte schade kunnen de kosten van een procedure hoger zijn dan het financiële belang. Laat daarom vooraf een kosten-batenanalyse maken.
Kan ik ook de makelaar aanspreken?
Dat kan onder omstandigheden. Wanneer de makelaar onjuiste of misleidende informatie heeft verstrekt over de bestemming van de woning, kan ook hij aansprakelijk zijn.
Schade geleden omdat uw woning geen burgerwoning blijkt te zijn?
Heeft u pas na de aankoop ontdekt dat uw woning volgens het omgevingsplan niet als gewone burgerwoning mag worden gebruikt? Dan is het verstandig uw schade zo snel mogelijk in kaart te brengen.
De advocaten van aankoopproblemen.nl beoordelen onder meer:
- de aansprakelijkheid van de verkoper;
- de rol van de verkopend makelaar;
- de mogelijkheden voor een beroep op dwaling of non-conformiteit;
- de omvang van uw schade;
- de haalbaarheid van een procedure.
Zo weet u vooraf of een juridische procedure niet alleen kansrijk is, maar ook financieel verantwoord.