Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Praktische voorbereiding: Bekijk vóór de verkoop de checklist voor verkopers.
Lees wanneer ernstige en structurele burenoverlast een mededelingsplicht voor de verkoper oplevert en welke rechten de koper heeft.
Kan burenoverlast een reden zijn voor aansprakelijkheid van de verkoper?
U heeft eindelijk uw droomwoning gekocht. De sleutel is overgedragen, de verhuisdozen zijn uitgepakt en u kijkt uit naar een rustige toekomst. Maar al snel blijkt dat de buren vrijwel ieder weekend tot diep in de nacht harde muziek draaien, regelmatig ruzie maken of overlast veroorzaken. Misschien is de politie zelfs al meerdere keren langs geweest.
Dan rijst al snel de vraag: had de verkoper mij hiervoor moeten waarschuwen?
Het antwoord is: ja, onder omstandigheden wel. Een verkoper hoeft niet ieder klein ongemak te melden, maar ernstige en structurele burenoverlast kan een mededelingsplicht opleveren. Wanneer de verkoper wist van de overlast en deze bewust heeft verzwegen, kan hij aansprakelijk zijn voor de schade die de koper daardoor lijdt.
Wanneer is de verkoper aansprakelijk?
Bij de verkoop van een woning geldt dat de verkoper belangrijke informatie moet verstrekken waarvan hij weet – of behoort te begrijpen – dat deze voor de koper van belang is. Dat wordt de mededelingsplicht genoemd.
Structurele burenoverlast kan zo’n belangrijke omstandigheid zijn. Denk bijvoorbeeld aan:
- voortdurende geluidsoverlast;
- ernstige intimidatie of bedreigingen;
- langdurige burenruzies;
- regelmatig politiebezoek;
- ernstige stank- of rookoverlast;
- overlast door huisdieren;
- voortdurende hinder van een naastgelegen bedrijf of horecagelegenheid.
Heeft de verkoper hierover eerder geklaagd bij de gemeente, politie, woningcorporatie of de buren zelf, dan kan dat een aanwijzing zijn dat hij wist dat sprake was van een serieus probleem.
De Hoge Raad heeft meermaals geoordeeld dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper. Dat betekent dat een koper niet altijd hoeft te ontdekken wat de verkoper eenvoudig had kunnen vertellen.
Welke rechten heeft de koper?
Wanneer de verkoper ernstige burenoverlast heeft verzwegen, kan de koper verschillende juridische mogelijkheden hebben.
Afhankelijk van de omstandigheden kan een beroep worden gedaan op:
- dwaling, wanneer de koper de woning niet of niet voor dezelfde prijs zou hebben gekocht als hij van de overlast had geweten;
- non-conformiteit, wanneer de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten;
- wanprestatie of onrechtmatige daad, wanneer de verkoper bewust onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt.
Of een vordering slaagt, hangt af van alle omstandigheden van het geval. Belangrijk zijn bijvoorbeeld:
- hoe ernstig de overlast is;
- hoe lang deze al bestaat;
- of de verkoper daarvan op de hoogte was;
- of hierover vragen zijn gesteld tijdens de bezichtiging of in de vragenlijst;
- welke bewijzen beschikbaar zijn, zoals meldingen bij de politie, correspondentie met de gemeente of verklaringen van omwonenden.
Niet iedere luidruchtige barbecue of spelend kind leidt tot aansprakelijkheid. Het moet gaan om overlast die een redelijk koper van invloed zou achten op zijn beslissing om de woning te kopen of op de prijs die hij bereid was te betalen.
Heeft u na de aankoop ontdekt dat de verkoper ernstige burenoverlast heeft verzwegen? Dan is het verstandig om zo snel mogelijk juridisch advies in te winnen. Hoe eerder bewijs wordt verzameld, hoe groter de kans dat uw rechtspositie goed kan worden beoordeeld.