Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Praktische voorbereiding: Bekijk vóór uw bod de checklist voor het kopen van een woning.
Bij de koop van een appartement koopt u niet alleen een privéwoning, maar ook een aandeel in het gebouw. Problemen met onderhoud, financiën, besluiten of gebruiksregels kunnen daarom grote gevolgen hebben voor uw woongenot en portemonnee.
Welke VvE-problemen kunnen na de aankoop blijken?
Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars. De VvE beheert de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw. De precieze verdeling tussen privé en gemeenschappelijk volgt vooral uit de splitsingsakte, de splitsingstekening en het toepasselijke reglement.
Deze pagina vormt het centrale knooppunt voor afzonderlijke VvE-problemen. De onderwerpen worden hieronder juridisch en praktisch behandeld en kunnen later verder worden uitgebreid tot zelfstandige verdiepingsartikelen.
Achterstallig onderhoud en een slapende VvE
De VvE moet het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen organiseren. Een VvE die nauwelijks vergadert, geen begroting vaststelt of noodzakelijk onderhoud laat liggen, wordt vaak een slapende VvE genoemd. Dat kan leiden tot waardedaling, lekkages, veiligheidsproblemen en plotselinge hoge kosten.
De eerste vraag is steeds of het betrokken onderdeel gemeenschappelijk is. Een lekkend dak is doorgaans een VvE-aangelegenheid, maar een lekkende leiding binnen een privégedeelte kan afhankelijk van de akte en het reglement voor rekening van de eigenaar komen.
Reservefonds, MJOP en onverwachte extra bijdragen
Een VvE moet een reservefonds in stand houden voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Voor een woongebouw wordt de jaarlijkse reservering in beginsel gebaseerd op een voldoende actueel meerjarenonderhoudsplan dat ten minste tien jaar bestrijkt, of op minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.
Een laag banksaldo betekent niet automatisch dat de VvE juridisch tekortschiet, maar is wel een belangrijk waarschuwingssignaal. Bij aankoop moet worden gekeken naar het reservefonds, het MJOP, voorgenomen onderhoud, leningen, betalingsachterstanden en reeds besproken extra bijdragen.
Lekkage en gebreken aan gemeenschappelijke delen
Bij lekkage, betonrot, scheuren, funderingsproblemen of gebrekkige installaties ontstaat vaak discussie over drie vragen: welk onderdeel is gebrekkig, wie is onderhoudsplichtig en welke schade is veroorzaakt aan het privé-appartement?
De VvE kan verantwoordelijk zijn voor herstel van het gemeenschappelijke onderdeel. De vergoeding van gevolgschade in het appartement is een afzonderlijke vraag en kan afhangen van aansprakelijkheid, verzekeringsdekking, tijdige melding en de oorzaak van het gebrek.
Onredelijke, ongeldige of verkeerd genomen besluiten
De vergadering van eigenaars neemt besluiten over onder meer begrotingen, onderhoud, bijdragen, contracten en gebruik van gemeenschappelijke delen. Daarbij moeten de wettelijke regels, de splitsingsakte en het reglement worden gevolgd. Niet iedere meerderheid kan zonder meer ieder besluit nemen.
Afhankelijk van het probleem kan worden gedacht aan nietigheid, vernietiging, schorsing van het besluit of vervangende machtiging. De juiste route hangt sterk af van de aard van het besluit en de toepasselijke regeling.
Splitsingsakte, reglement en beperkingen van het gebruik
De splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement bepalen onder meer de bestemming van privé- en gemeenschappelijke gedeelten, de kostenverdeling, stemverhoudingen en onderhoudsverplichtingen. Een huishoudelijk reglement mag deze hogere regels niet opzijzetten.
Geschillen ontstaan bijvoorbeeld over permanente bewoning, short-stay of vakantieverhuur, huisdieren, geluidsoverlast, gebruik van parkeerplaatsen, opslag in gemeenschappelijke ruimten en bedrijfsmatig gebruik van een appartement.
Verbouwen, verduurzamen en toestemming van de VvE
Een eigenaar mag zijn privégedeelte gebruiken en verbouwen binnen de grenzen van wet, akte en reglement. Voor ingrepen aan gemeenschappelijke onderdelen of het uiterlijk van het gebouw is vaak voorafgaande toestemming nodig.
Denk aan wijzigingen aan kozijnen, balkon, dak, gevel of draagconstructie, maar ook aan een airco-unit, warmtepomp, zonnepanelen, laadvoorziening of dakterras. Zonder de vereiste toestemming kan herstel in de oude toestand worden verlangd. Omgekeerd kan een eigenaar onder omstandigheden de rechter om een vervangende machtiging vragen wanneer toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
Problemen met bestuur, beheerder en informatie
Een VvE-bestuur of professionele beheerder beheert vaak aanzienlijke bedragen en belangrijke gebouwinformatie. Geschillen kunnen gaan over onvoldoende inzage in stukken, ontbrekende notulen, onduidelijke uitgaven, belangenverstrengeling, gebrekkige aanbesteding of het niet uitvoeren van vergaderbesluiten.
De splitsingsakte, het reglement en de besluiten van de vergadering bepalen welke bevoegdheden het bestuur of de beheerder heeft. Een beheerder is niet automatisch bevoegd om zelfstandig besluiten te nemen die aan de vergadering zijn voorbehouden.
VvE-problemen die bij de verkoop niet zijn gemeld
Voor een koper zijn de toestand en financiën van de VvE wezenlijk. Een verkoper of makelaar kan onder omstandigheden aansprakelijk zijn wanneer concrete, ernstige VvE-problemen onjuist worden voorgesteld of worden verzwegen, bijvoorbeeld een reeds voorziene kostbare gevelrenovatie, structurele lekkage, een zeer groot tekort in het reservefonds of een lopend geschil.
Niet elk tegenvallend VvE-besluit na de koop levert aansprakelijkheid op. Beslissend zijn onder meer wat vóór de koop bekend was, welke stukken zijn verstrekt, welke mededelingen zijn gedaan, welke vragen de koper heeft gesteld en of de koper zelf nader onderzoek had moeten doen.
Welke VvE-stukken moet een koper controleren?
- splitsingsakte en splitsingstekening;
- toepasselijk modelreglement en huishoudelijk reglement;
- notulen van recente vergaderingen;
- jaarrekeningen, begroting en actuele banksaldi;
- meerjarenonderhoudsplan en onderhoudsrapporten;
- stand en bestemming van het reservefonds;
- lopende leningen, verzekeringen en contracten;
- achterstanden, procedures en aangekondigde extra bijdragen.
Wanneer is juridische hulp verstandig?
Snelle beoordeling is met name verstandig bij een recent VvE-besluit, een aangekondigde hoge extra bijdrage, acuut achterstallig onderhoud, een ernstige lekkage, een conflict over toestemming of aanwijzingen dat belangrijke VvE-informatie bij de verkoop is verzwegen.