Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.Afbakening van dit artikel
Dit artikel gaat uitsluitend over de contractuele verdeling van aardbevingsschade, meldingen en vergoedingen. Het beoordeelt niet technisch of een scheur door mijnbouw, zetting of een bouwkundig gebrek is veroorzaakt.
Welke onderwerpen moet de clausule onderscheiden?
- bestaande zichtbare en onzichtbare fysieke schade;
- oude en lopende IMG- of voormalige NAM-dossiers;
- dossiernummers, rapporten, besluiten en bezwaarprocedures;
- reeds ontvangen vergoedingen en de besteding daarvan;
- wel of niet uitgevoerd herstel;
- nieuwe schade na de koop;
- waardedalingsvergoeding;
- immateriële schade en persoonlijke aanspraken;
- versterkings- of veiligheidsprocedures;
- overdracht of medewerking aan overdracht van specifieke aanspraken, voor zover juridisch mogelijk.
Wanneer staat de verkoper sterker?
- Alle bekende dossiers, rapporten en vergoedingen zijn volledig opgesomd.
- De clausule vermeldt duidelijk welk herstel niet is uitgevoerd.
- De koper ontvangt alle relevante stukken vóór ondertekening.
- Er is precies geregeld welke vergoeding of aanspraak bij wie blijft.
- De koopprijs houdt aantoonbaar rekening met zichtbare en bekende schade.
- Er zijn geen onjuiste mededelingen over eerdere meldingen of uitkeringen.
Wanneer kan de koper een goede kans hebben?
- De verkoper verklaarde dat geen melding was gedaan terwijl dat wel zo was.
- Een vergoeding was ontvangen maar dit is niet gemeld of de schade is niet hersteld.
- Dezelfde schade is al vergoed, waardoor de koper later geen vergoeding meer krijgt.
- De clausule noemt slechts enkele dossiers maar andere bekende dossiers zijn verzwegen.
- De koper is onjuist geïnformeerd over overdraagbaarheid of status van aanspraken.
- De verkoopinformatie bagatelliseerde bekende schade of versterkingsproblematiek.
Wat zegt de wet?
De koopovereenkomst bepaalt wat de koper over de woning, bestaande schade en eventuele aanspraken mocht verwachten. Onjuiste informatie over eerdere schademeldingen of ontvangen vergoedingen kan dwaling opleveren. Daarnaast kunnen non-conformiteit, wanprestatie en uitleg van de contractuele overdracht van aanspraken aan de orde zijn.
De aardbevingsclausule moet terughoudend zijn met algemene uitspraken over rechten bij het IMG. Regelingen verschillen naar soort schade en eigendomsperiode. De officiële IMG-informatie moet daarom steeds actueel worden gecontroleerd.
Actuele informatie over fysieke schade, waardedaling en andere regelingen staat bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen.
Bij waardedaling kan de vergoeding afhankelijk zijn van de periode waarin iemand eigenaar was. Een verkoper en koper kunnen daardoor ieder voor een andere eigendomsperiode in aanmerking komen; dit moet niet worden verward met een eenvoudige overdracht van één schadeclaim.
Rechtspraak
de aangehaalde uitspraak
Belangrijkste rechtsregel: Een onjuiste mededeling dat nog geen aardbevingsschade was gemeld kan dwaling opleveren.
Feiten: De verkoper had meegedeeld dat geen melding was gedaan, terwijl dat onjuist was.
Oordeel: De rechtbank wijzigde de gevolgen van de overeenkomst om het nadeel op te heffen.
Praktische betekenis: Vermeld alle eerdere meldingen, ook wanneer zij zijn afgewezen of nog lopen.
de aangehaalde uitspraak
de aangehaalde uitspraak
Belangrijkste rechtsregel: Ontvangen maar niet aan herstel bestede vergoedingen en dubbele dossierdekking kunnen tot contractuele schade leiden.
Feiten: De koopovereenkomst droeg genummerde NAM-meldingen over; voor een deel was al een vergoeding ontvangen.
Oordeel: Het hof kende een lagere schadevergoeding toe dan de rechtbank.
Praktische betekenis: Noem per dossier schade, betaling, herstel en eventuele overlap.
de aangehaalde uitspraak
de aangehaalde uitspraak
Belangrijkste rechtsregel: Een clausule kan bekende bevingsschade, IMG-rapporten en niet-uitgevoerd herstel expliciet bij de koper leggen.
Feiten: De koper ontving rapporten en de koopakte vermeldde dat herstelvergoeding was toegekend maar herstel niet zou worden uitgevoerd.
Oordeel: Het hof beoordeelde de verwachtingen mede aan de hand van deze concrete informatie.
Praktische betekenis: Een gedetailleerde clausule met bijlagen is veel sterker dan een algemene waarschuwing.
de aangehaalde uitspraak
Praktijkvoorbeelden
Vergoeding ontvangen, schade niet hersteld
De verkoper houdt de vergoeding en de koper moet herstellen. Dat moet expliciet in koopprijs, clausule en dossierlijst zijn verwerkt.
Lopend IMG-dossier
De clausule noemt dossiernummer, procesfase en wie na levering informatie verstrekt en medewerking verleent. Zonder die precisie ontstaat gemakkelijk een overdrachtsgeschil.
Nieuwe scheur na levering
Onderzocht moet worden of dit nieuwe fysieke schade is, oude schade die opnieuw zichtbaar wordt of een ander bouwkundig probleem. De oude clausule beslist dat niet automatisch.
Veelgemaakte fouten
- Alle regelingen onder de verzamelnaam 'aardbevingsschade' samenvoegen.
- Dossiernummers, besluiten en betaalde bedragen niet specificeren.
- Niet vermelden dat een vergoeding al is ontvangen maar herstel ontbreekt.
- Aannemen dat iedere aanspraak zonder verdere formaliteiten overdraagbaar is.
- Waardedaling behandelen als dezelfde aanspraak als fysieke schade.
- Verouderde informatie over IMG-regelingen gebruiken.
- Technische causaliteit zonder deskundig onderzoek vaststellen.
- Bij niet-spoedeisend en nog mogelijk herstel nalaten de verkoper schriftelijk in gebreke te stellen en hem een redelijke termijn voor deugdelijk herstel te geven.
Wat kunt u nu doen?
- Maak een lijst van alle schademeldingen en dossiernummers.
- Voeg rapporten, besluiten, betalingen en herstelbewijzen toe.
- Splits fysieke schade, waardedaling, immateriële schade en versterking.
- Leg vast welke vergoeding bij verkoper blijft en waarom.
- Regel medewerking aan dossiers en overdracht van aanspraken voor zover mogelijk.
- Controleer actuele IMG-regels en eigendomsperioden.
- Laat zichtbare schade technisch opnemen vóór levering.
- Verwerk de verdeling duidelijk in koopsom en koopakte.
- Meld onjuistheden of ontbrekende informatie direct schriftelijk.
Veelgestelde vragen
Is een aardbevingsclausule verplicht?
Nee, maar in een relevant dossier is duidelijke contractuele vastlegging zeer verstandig.
Gaat iedere IMG-vergoeding naar de nieuwe eigenaar?
Nee. Dat hangt af van regeling, eigendomsperiode, dossier en contractuele afspraken.
Kan de verkoper een ontvangen vergoeding houden?
Dat kan contractueel worden afgesproken, maar de koper moet volledig worden geïnformeerd over schade en niet-uitgevoerd herstel.
Is waardedaling overdraagbaar?
De IMG-regeling rekent met eigendomsperioden; controleer de actuele voorwaarden in plaats van uit te gaan van eenvoudige overdracht.
Moeten afgewezen meldingen worden vermeld?
Ja, zij kunnen relevante informatie bevatten over schadehistorie en eerdere beoordeling.
Wat als dezelfde scheur al is vergoed?
Dat kan een latere vergoeding beïnvloeden en moet uitdrukkelijk worden gemeld.
Kan dwaling ontstaan door een fout antwoord?
Ja, bijvoorbeeld wanneer ten onrechte wordt gezegd dat geen schademelding is gedaan.
Moet de koper alle rapporten ontvangen?
Relevante rapporten, besluiten en dossierinformatie behoren bij een transparante verkoop te worden verstrekt.
Wie onderzoekt of schade door bevingen komt?
Dat vereist een afzonderlijke technische en mogelijk bestuursrechtelijke beoordeling.
Waar controleer ik actuele regelingen?
Bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen.
Vind de juiste expert
- Uitleg van clausule en aansprakelijkheid: vind een gespecialiseerde advocaat.
- Technische beoordeling van het onderliggende gebrek: zoek een bouwkundig expert.
- Actuele schaderegelingen: raadpleeg het Instituut Mijnbouwschade Groningen.
Gerelateerde artikelen
- Overzicht clausules koopovereenkomst
- Verborgen gebreken en dwaling
- Funderingsclausule
- Exoneratieclausule
Hulp nodig?
Bij een aardbevingsclausule is de exacte tekst van de koopovereenkomst beslissend. Lees de clausule steeds samen met de normaal-gebruikbepaling, vragenlijst, verkoopinformatie en concrete mededelingen. Meld een ontdekt probleem tijdig, behoud bewijs en geef bij niet-spoedeisend herstel gelegenheid tot inspectie en herstel.