Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.De opdracht bepaalt de maatstaf
Een visuele aankoopkeuring is beperkter dan een specialistisch constructie-, funderings- of asbestonderzoek. Aansprakelijkheid begint daarom bij de opdrachtbevestiging: welke onderdelen waren bereikbaar, welke onderzoeksmethode was afgesproken en welke beperkingen zijn vooraf duidelijk gemaakt?
Wanneer kan sprake zijn van een beroepsfout?
- duidelijke signalen zijn niet genoemd;
- een onderdeel is als goed beoordeeld zonder voldoende inspectie;
- de inspecteur heeft geen nader onderzoek geadviseerd terwijl daarvoor concrete aanleiding bestond;
- de kostenraming of urgentie is zonder deugdelijke basis ernstig onderschat;
- het rapport wekt meer zekerheid dan de feitelijke inspectie rechtvaardigt.
Een fout kan ook ontbreken wanneer het gebrek verborgen, niet bereikbaar of alleen met destructief of specialistisch onderzoek vast te stellen was.
U moet ook causaliteit en schade aantonen
Zelfs bij een beroepsfout moet worden onderzocht wat de koper bij een juist advies zou hebben gedaan. Zou hij de koop hebben ontbonden, een lagere prijs hebben bedongen of aanvullend onderzoek hebben laten doen? De schade is niet automatisch gelijk aan de volledige herstelnota.
Praktijkvoorbeeld uit de rechtspraak
De Rechtbank Den Haag hield in de aangehaalde uitspraak een bouwkundig keurder aansprakelijk omdat bij een visuele aankoopkeuring betonrot in de beganegrondvloer was gemist. De uitspraak laat tegelijk zien dat de concrete inspectiemogelijkheden en contractuele beperkingen nauwkeurig worden beoordeeld.
Praktische aanpak
- Bewaar opdracht, algemene voorwaarden, rapport en foto’s van de keuring.
- Laat een andere deskundige beschrijven welke signalen destijds zichtbaar moeten zijn geweest.
- Stel de inspecteur tijdig schriftelijk op de hoogte.
- Vraag om melding bij de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar.
- Voer alleen spoedeisend herstel uit voordat de inspecteur onderzoek heeft kunnen doen.
Wat betekent dit voor u als koper?
Heeft u de keuring laten uitvoeren, vergelijk dan de opdracht, het rapport en de zichtbare situatie ten tijde van de inspectie. Meld een mogelijke beroepsfout tijdig en laat eerst onafhankelijk onderzoeken welke schade door de gemiste waarschuwing is ontstaan.
Wat betekent dit voor u als verkoper?
Een fout van een inspecteur maakt de verkoper niet automatisch aansprakelijk. Wordt u eveneens aangesproken, vraag dan welk gebrek u zou hebben gekend, wat de inspecteur had moeten zien en welk deel van de schade daadwerkelijk door uw handelen zou zijn veroorzaakt.
Conclusie
Een gemist gebrek is niet automatisch een beroepsfout. Een goede zaak vereist een duidelijke normschending, een aannemelijk alternatief aankoopbesluit en controleerbaar onderbouwde schade.
Passende professionals
Een advocaat blijft bij een juridisch aankoopgeschil de aangewezen professional. Afhankelijk van het onderwerp kan daarnaast technisch, notarieel, financieel of taxatietechnisch onderzoek nodig zijn.
Vind een advocaat Vind een bouwkundig expert
Probeer het eerst zelf
Leg feiten, data, koopstukken en uw gewenste oplossing overzichtelijk vast. Met de kunt u een eerste melding of reactie voorbereiden. Laat een technisch of juridisch belangrijk geschil zo nodig individueel beoordelen.
Geschreven door mr. J.M.E. Hamming, advocaat · Versie 1.0 · Bijgewerkt op 29 juli 2026. Dit artikel bevat algemene informatie en is geen individueel juridisch advies.