Met behulp van AI gemaaktInhoudelijk gecontroleerd onder redactionele verantwoordelijkheid van mr. J.M.E. Hamming. Uitleg over het EU-kenmerk.De woning ziet eruit als een gewone woning. Maar is dat ook zo?
U bezichtigt een fraaie vrijstaande woning. In de verkoopbrochure wordt gesproken over een “gezinswoning”, “ideale woning voor starters” of “perfect voor een gezin”. Op Funda staat niets over een bijzondere bestemming. Ook tijdens de bezichtiging lijkt alles normaal.
Pas na de levering ontdekt u dat de woning volgens het omgevingsplan uitsluitend als bedrijfswoning of agrarische bedrijfswoning mag worden gebruikt.
De eerste gedachte is vaak:
“Waarom heeft de verkoper mij dat niet verteld?”
Maar minstens zo belangrijk is een tweede vraag:
Had de verkopend makelaar dit moeten weten én moeten melden?
Het antwoord is: onder omstandigheden wel.
De makelaar is de deskundige in het verkoopproces
Van een professionele makelaar mag een koper verwachten dat hij zorgvuldig omgaat met de informatie die hij verstrekt.
Een makelaar hoeft niet ieder denkbaar juridisch risico zelfstandig uit te zoeken, maar hij mag ook geen onjuiste of misleidende informatie geven over wezenlijke eigenschappen van een woning.
De bestemming van een woning is zo’n wezenlijke eigenschap.
Een woning die slechts als bedrijfswoning mag worden gebruikt, is immers iets heel anders dan een vrij bewoonbare burgerwoning.
Wanneer kan de makelaar aansprakelijk zijn?
Een verkopend makelaar kan aansprakelijk zijn wanneer hij:
- een woning presenteert als gewone woning terwijl hij weet dat dit niet zo is;
- onjuiste informatie verstrekt over de bestemming;
- belangrijke informatie achterhoudt;
- vragen van een koper onjuist beantwoordt;
- onzorgvuldig handelt terwijl hij eenvoudig had kunnen vaststellen dat sprake is van een bedrijfswoning.
De juridische grondslag is meestal onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).
De koper heeft immers geen overeenkomst met de verkopend makelaar.
Had de makelaar het omgevingsplan moeten controleren?
Dat is een van de lastigste vragen in de rechtspraak.
Er bestaat geen algemene regel dat een makelaar vóór iedere verkoop het volledige omgevingsplan moet analyseren.
Wel geldt dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij zorgvuldig omgaat met informatie over de woning.
Dat betekent onder meer dat hij alert moet zijn op omstandigheden die aanleiding geven tot nader onderzoek.
Denk bijvoorbeeld aan:
- een woning op een agrarisch erf;
- een woning op een bedrijventerrein;
- een voormalige boerderij;
- een woning naast een bedrijfsgebouw;
- een perceel met een agrarische bestemming.
Juist in dergelijke situaties ligt het voor de hand om de publiekrechtelijke bestemming te controleren voordat de woning als “gewone woning” wordt aangeboden.
De verkoopbrochure is belangrijk
Veel kopers baseren hun beslissing grotendeels op:
- de verkoopbrochure;
- de Funda-advertentie;
- de bezichtiging;
- de informatie van de makelaar.
Wanneer daarin staat dat sprake is van een “vrijstaande woning”, “gezinswoning” of “ideale woning voor particuliere bewoning”, terwijl uit het omgevingsplan blijkt dat slechts bewoning als bedrijfswoning is toegestaan, kan dat een onjuiste voorstelling van zaken opleveren.
Juist daarom moeten verkoopteksten zorgvuldig worden opgesteld.
Een aantrekkelijke verkooptekst mag enthousiast zijn, maar niet misleidend.
Kan een makelaar zich beroepen op informatie van de verkoper?
Makelaars voeren regelmatig aan dat zij slechts de informatie van de verkoper hebben doorgegeven.
Dat verweer slaagt niet altijd.
Van een professioneel makelaar mag worden verwacht dat hij kritisch kijkt naar de informatie die hij publiceert.
Wanneer duidelijke aanwijzingen bestaan dat de bestemming bijzonder is, kan van hem worden verlangd dat hij nader onderzoek doet of ten minste een waarschuwing opneemt in de verkoopinformatie.
Blind varen op de mededelingen van de verkoper is niet altijd voldoende.
Wat zegt de rechtspraak?
De Hoge Raad heeft meermaals geoordeeld dat een makelaar tegenover derden een eigen zorgplicht kan hebben wanneer hij informatie verstrekt waarvan hij weet dat potentiële kopers daarop zullen vertrouwen.
Dat uitgangspunt is ook zichtbaar in de rechtspraak over de Meetinstructie NEN 2580. Daarin is geoordeeld dat een verkopend makelaar onder omstandigheden aansprakelijk kan zijn wanneer hij onjuiste informatie verstrekt over een wezenlijke eigenschap van de woning, zoals de gebruiksoppervlakte. (zie uitspraak)
Hoewel die uitspraak betrekking heeft op de woonoppervlakte, is het achterliggende uitgangspunt breder: een professionele makelaar moet zorgvuldig omgaan met informatie waarvan hij weet dat kopers daarop hun aankoopbeslissing baseren.
Ook de publiekrechtelijke bestemming van een woning kan zo’n wezenlijke eigenschap zijn.
Is iedere fout automatisch een beroepsfout?
Nee.
Niet iedere onjuistheid leidt automatisch tot aansprakelijkheid.
De rechter kijkt onder meer naar:
- welke informatie de makelaar kende;
- welke informatie hij redelijkerwijs had kunnen kennen;
- hoe duidelijk de bestemming uit het omgevingsplan bleek;
- welke vragen de koper heeft gesteld;
- welke mededelingen zijn gedaan;
- of de koper daadwerkelijk schade heeft geleden.
Iedere zaak wordt dus beoordeeld op basis van de concrete feiten.
Welke schade kan ontstaan?
Wanneer een woning geen burgerwoning blijkt te zijn, kan de schade aanzienlijk zijn.
Bijvoorbeeld:
- een lagere marktwaarde;
- een beperkte kring van toekomstige kopers;
- financieringsproblemen;
- kosten van juridische procedures;
- taxatiekosten;
- verhuiskosten;
- kosten van deskundigen.
Vaak zal een taxateur moeten bepalen hoeveel minder de woning waard is vanwege de gebruiksbeperking.
Speelt de vragenlijst van de verkoper een rol?
Ja.
De vragenlijst die de verkoper invult, vormt vaak een belangrijk bewijsstuk.
Wanneer daarin vragen worden gesteld over:
- publiekrechtelijke beperkingen;
- vergunningen;
- gebruiksbeperkingen;
- bijzondere omstandigheden;
kan de makelaar die informatie niet zonder meer negeren.
Ook wanneer de verkoper de vragenlijst onjuist invult, kan van de makelaar worden verwacht dat hij opmerkelijke tegenstrijdigheden onderzoekt.
De beroepsaansprakelijkheidsverzekering
Vrijwel iedere professionele makelaar beschikt over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
Wanneer een koper de makelaar aansprakelijk stelt, wordt de zaak daarom vaak behandeld door de aansprakelijkheidsverzekeraar.
Dat betekent niet dat iedere claim automatisch wordt betaald.
De verzekeraar zal onder meer beoordelen:
- of daadwerkelijk sprake is van een beroepsfout;
- of causaal verband bestaat;
- of de koper schade heeft geleden;
- hoe groot die schade is.
Juist daarom is een goed onderbouwde aansprakelijkstelling van groot belang.
Eerst procederen of eerst overleggen?
Niet iedere zaak hoeft direct bij de rechtbank te eindigen.
Vaak is het verstandiger om eerst:
- de relevante stukken te verzamelen;
- het omgevingsplan op te vragen;
- de woning te laten taxeren;
- juridisch advies in te winnen;
- de makelaar aansprakelijk te stellen.
Een goed gemotiveerde aansprakelijkstelling leidt regelmatig tot overleg met de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar.
Dat is meestal sneller én goedkoper dan jarenlang procederen.
Kan ook een tuchtklacht worden ingediend?
Ja.
Wanneer de makelaar is aangesloten bij een brancheorganisatie zoals de NVM of Vastgoed Nederland, kan naast een civiele procedure vaak ook een tuchtklacht worden ingediend.
De tuchtcommissie beoordeelt of de makelaar heeft gehandeld overeenkomstig de beroeps- en gedragsregels.
Een tuchtprocedure levert meestal geen schadevergoeding op, maar kan wel leiden tot een waarschuwing, berisping of andere maatregel.
Voor een financiële vergoeding blijft doorgaans een civiele procedure noodzakelijk.
Praktische tips
Ontdekt u dat uw woning geen burgerwoning blijkt te zijn?
Doe dan het volgende:
✔ Bewaar de Funda-advertentie.
✔ Bewaar de verkoopbrochure.
✔ Vraag het volledige omgevingsplan op.
✔ Vraag het gemeentelijke dossier op.
✔ Laat de woning taxeren.
✔ Verzamel alle e-mails met de makelaar.
✔ Laat beoordelen of sprake is van een beroepsfout.
Veelgestelde vragen
Kan een makelaar aansprakelijk zijn voor verkeerde informatie over de bestemming?
Ja. Wanneer de makelaar onjuiste of misleidende informatie verstrekt over een wezenlijke eigenschap van de woning, kan hij onder omstandigheden aansprakelijk zijn.
Moet een makelaar altijd het omgevingsplan controleren?
Niet in iedere zaak. Wel mag van een redelijk bekwaam makelaar worden verwacht dat hij bij duidelijke aanwijzingen voor een bijzondere bestemming zorgvuldig onderzoek doet.
Kan ik zowel de verkoper als de makelaar aanspreken?
Ja. Dat gebeurt in de praktijk regelmatig. De verkoper en de makelaar hebben ieder een eigen juridische verantwoordelijkheid.
Kan ik ook een klacht indienen bij de brancheorganisatie?
Wanneer de makelaar is aangesloten bij een brancheorganisatie met tuchtrecht, kan naast een civiele procedure vaak ook een tuchtklacht worden ingediend.
Woning gekocht die geen burgerwoning blijkt te zijn?
Blijkt na de aankoop dat uw woning volgens het omgevingsplan uitsluitend als bedrijfswoning of agrarische bedrijfswoning mag worden gebruikt? Dan is een zorgvuldige juridische beoordeling essentieel.
De advocaten van aankoopproblemen.nl onderzoeken onder meer:
- de mededelingen van de verkoper;
- de verkoopbrochure;
- de Funda-advertentie;
- het omgevingsplan;
- de rol van de verkopend makelaar;
- de mogelijkheden voor schadevergoeding of vernietiging van de koop.
Een woning kan er uitzien als een gewone gezinswoning. Juridisch kan zij echter een heel ander verhaal vertellen. Dat verschil kan uiteindelijk vele tienduizenden euro’s waard zijn.
Lees de volledige serie
Wilt u uw situatie laten beoordelen?
Gebruik de briefgenerator voor een eerste aansprakelijkstelling of neem contact op met de advocaat die voor uw provincie bij Aankoopproblemen.nl is aangesloten.